《物业服务收费管理办法》实施细则
湖北省武汉市物价局市房产局
市物价局市房产局关于印发《武汉市物业服务收费管理办法实施细则》的通知
武价房字[2004]136号
各区物价局、房产局：
为了规范我市物业服务收费行为，维护当事人的合法权益，根据国家发展和改革委员会、建设部联合制定的《物业服务收费管理办法》，我们制定了《物业服务收费管理办法》实施细则，现印发给你们，请遵照执行。
二OO四年九月十三日
《物业服务收费管理办法》实施细则
第一条 为规范本市物业服务收费行为，维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》及国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》制定本细则。
第二条 本细则适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
第三条 本细则所称的物业服务收费是指物业管理企业按照服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 市物价局会同市房产局负责全市物业服务收费的监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条 物业服务收费包括综合管理服务费、车辆停泊服务费和特约服务费。
综合管理服务费含清扫保洁及清运；绿化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。
车辆停泊服务费：是指在指定的停车场地（含室内车库）内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等。
特约服务费：指物业管理企业受业主委托提供的户内维修、家政服务、代收代缴服务等收取的费用。
第八条 物业服务收费根据物业类型、收费性质的不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅和经济适用住房的综合管理服务费，实行政府指导价。其他类型物业服务项目均实行市场调节价。
住宅区内车辆停泊服务费实行政府指导价。
特约服务费，实行市场调节价。
第九条 综合管理服务收费实行政府指导价的，由市物价局会同市房产局根据物业管理企业的服务内容、标准和物业管理区域的设施设备等因素，制定相应的基准价格及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第十条 物业管理企业应当按照国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费明码标价规定》实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第十一条 对实行政府指导价的物业管理企业应当根据《湖北省经营性服务价格管理办法》的规定，到价格主管部门办理《湖北省服务价格收费许可证》，并遵守年度审验制度。
物业管理企业在办理《湖北省服务价格收费许可证》中，应当向价格主管部门提出书面申请并提供营业执照副本、资质证书、物业服务委托合同复印件和前期物业管理服务协议复印件等相关资料。价格主管部门正式受理后，一般应在15个工作日内办理完毕。
第十二条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十三条 建设单位与物业买受人签订买卖合同时，受委托的物业管理企业应与物业买受人签订前期物业管理服务协议，约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十四条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业公共部位、公共设施、设备日常运行维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业用于该项目的固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用；
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十五条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业管理服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十六条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业资金的收支情况进行审计。
第十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十八条 业主按前期物业管理服务协议约定的时间开始全额交纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十九条 物业管理企业可按月、按季度或按年度计收，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费。
第二十条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
物业服务费用或者服务资金以房屋所有权证登记的建筑面积计算，未办证的，暂以房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。
第二十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十三条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十四条 物业管理企业根据业主的委托提供服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十五条 普通住宅和经济适用住房小区的露天或室内配套停车场（库）车辆停泊服务费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。
在保证业主停车的前提下，有条件的住宅区可设立外来临时停车位，对临时进入小区接送人的车辆，收费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。
第二十六条 政府价格管理部门会同房产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十七条 东西湖、汉南、江夏、蔡甸、黄陂、新洲区可依据本细则并结合当地实际情况，制定本区具体实施细则及普通住宅物业综合管理服务费和车辆泊车服务费指导价格。并报市物价局和市房产局备案。
第二十八条 本细则由市物价局会同市房产局负责解释。
第二十九条 本细则自2004年10月1日起执行。《武汉市物业管理服务收费实施办法》（武价房字200024号）同时废止。
吉林省人民政府办公厅关于转发省内贸办等部门制定的吉林省整顿和规范调味品市场秩序实施方案和吉林省整顿和规范化学危险物品市场秩序实施方案的通知
吉林省人民政府办公厅
吉林省人民政府办公厅关于转发省内贸办等部门制定的吉林省整顿和规范调味品市场秩序实施方案和吉林省整顿和规范化学危险物品市场秩序实施方案的通知
各市州人民政府,省政府有关部门:
省内贸办、省公安厅、省质监局、省工商局制定的《吉林省整顿和规范调味品市场秩序实施方案》和《吉林省整顿和规范化学危险物品市场秩序实施方案》已经省政府同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。
二○○一年八月一日
关于整顿和规范调味品市场秩序的实施方案
省内贸办 省公安厅 省质监局 省工商局
(二○○一年七月十二日)
为全面贯彻国家和省委、省政府关于整顿和规范市场经济秩序工作会议精神,切实完成全省调味品市场秩序专项整顿任务,按照《吉林省人民政府贯彻落实国务院关于整顿和规范市场经济秩序决定的实施意见》(吉政发〔2001〕14号)的要求,制定如下实施方案:
一、整顿的依据
(一)国家内贸局、卫生部、国家质量技术监督局、国家工商行政管理局联合下发的《关于加强调味品生产销售管理的通知》(内贸局联发消费字〔2000〕第17号)。(二)国家和行业标准:GB2717-1996《酱油卫生标准》、GB2719-1996《食醋卫生标准》、GB18186-2000《酿造酱油》、GB18187_2000《酿造食醋》、SB10336-2000《配制酱油》、SB10337-2000《配制食醋》、SB10338-2000《酸水解植物蛋白调味液》。(三)《吉林省人民政府贯彻落实国务院关于整顿和规范市场经济秩序决定的实施意见》。 二、整顿的重点
(一)不具备生产加工条件,生产设备和技术条件相对较差的小型调味品生产企业,特别是根本不具备起码生产加工条件的一些私营个体小厂、加工作坊;(二)无营业执照、食品卫生许可证和非法生产、经营调味品的企业;(三)制假、售假、仿冒名牌调味品;(四)掺杂使假、偷工减料,用酱色和盐水兑制加工酱油、腐乳,甚至添加不合格的“酸水解植物蛋白”,用色素取代面糕、米格、白酒,产品不符合标准和存在卫生指标超标问题坑害消费者的;(五)进行夸大宣传及作虚假广告的。
三、整顿的目标和措施 (一)推行调味品标准化工作,促进产品质量的提高。认真做好调味品国家标准和行业标准的宣传,监督调味品生产经营企业严格执行国家标准和行业标准,对违反标准的进行严肃查处。鼓励生产企业采用传统酿造技术,开发新产品,满足不同消费者的需求。有关部门根据各自的职责,不定期进行抽查,公布抽查结果,扶优限劣,引导消费,促进调味品生产企业提高产品质量。(二)严厉打击制假售假、掺杂使假、坑害群众行为。加强对调味品市场的监督检查,工商和技术监督部门根据职能划分,对发现的假冒伪劣产品一律封存、扣押,并予以没收;对为制假售假提供场地、设备、仓储、运输、资金等条件的单位和个人,依法从严处罚;调味品销售企业要严把进货关,不得销售无营业执照和卫生许可证的生产企业的产品以及无产品检验合格证明的产品。(三)加强监督管理,整顿不符合条件的企业。各地贸易主管部门要加强行业管理,引导企业依法生产、经营。卫生、技术监督、工商部门要加强对调味品企业的监督管理。对无食品卫生许可证和营业执照的生产企业,依法取缔;对证照齐全,但产品质量不合格的企业,限期整改;对卫生条件不符合要求的生产企业,限期改正,逾期不改的,由卫生部门吊销其卫生许可证,工商部门吊销其营业执照。对生产酸水解植物蛋白调味液的企业,要按卫生部1991年颁布的《调味品卫生管理办法》和SB10338-2000《酸水解植物蛋白调味液》标准的规定执行;凡未经省卫生厅批准的,一律停止生产。
四、整顿的方法、步骤
整顿和规范全省调味品市场秩序工作,分三个阶段进行:
第一阶段(省内贸办已布置),从5月初至6月末,为部署、宣传阶段。充分利用多种新闻媒体,大力宣传全国及省委、省政府整顿和规范市场经济秩序工作会议精神,宣传国家相关法律法规和规章,使广大消费者和每个生产经营者都了解整顿的目的、意义和有关法律、法规及政策规定。同时,各地要从实际出发,提出具体安排意见,搞好动员。
第二阶段(省内贸办已布置),从7月初至9月末,为自查阶段。各地要由贸易主管部门牵头,会同卫生、技术监督、工商部门,组成联合检查组,对所辖区域内从事调味品生产经营的企业和业户按整顿的要求进行检查,并将自查情况、存在的突出问题、整改初步意见形成阶段性总结材料于9月底前上报省调味品专项整顿小组办公室。
第三阶段,从10月初到年底,为集中检查验收阶段。省内贸办将会同省有关部门对各地进行检查、验收,并将验收结果报省整顿和规范市场经济秩序领导小组。
各地、各有关部门要切实加强调味品市场整顿工作,在省整顿和规范市场经济秩序领导小组的统一领导下,各司其职,各负其责,狠抓落实,抓出成效。省调味品专项整顿小组设在省内贸办,请各地将情况每月定期报省调味品市场专项整顿小组。联系人:刘伟,联系电话:0431-8524547。
吉林省整顿和规范化学危险物品
市场秩序的实施方案
省内贸办 省公安厅 省质监局 省工商局
(二○○一年七月十二日)
为全面贯彻落实国家和省委、省政府关于整顿和规范市场经济秩序工作会议的精神,全面加强化学危险物品安全管理工作,按照《吉林省人民政府贯彻落实国务院关于整顿和规范市场经济秩序决定的实施意见》(吉政发〔2001〕14号)的要求,制定如下实施方案。
一、整顿的依据
(一)《化学危险物品安全管理条例》(国发〔1987〕14号,以下简称《条例》)。(二)《吉林省化学危险物品经营许可证发放办法》(省政府令第41号,以下简称《办法》)。(三)国家强制性标准:《危险化学品经营企业开业条件和技术要求》(GB 18265?D2000)。(四)有关法律、法规和《吉林省人民政府贯彻落实国务院关于整顿和规范市场经济秩序决定的实施意见》(以下简称《实施意见》)。
二、整顿的重点
(一)无证经营问题。主要是不依法办理消防安全许可证和化学危险物品经营许可证,擅自经营化学危险物品,逃避监督管理。(二)无培训合格证上岗经营问题。主要是经营化学危险物品企业法定代表人或经理、业务经营人员没有经过吉林省专营商品经营许可证发放办公室的专业培训并取得合格证书。(三)不符合国家标准的问题。主要是经营条件、储运条件、安全管理等方面不符合国家标准,存在安全隐患。
三、整顿的措施
(一)对无经营许可证的企业依法予以取缔。(二)对已取得经营许可证的企业,一律重新登记、审核、换证。(三)对不符合开业条件和技术要求的,限期停业整改。(四)对经营化学危险物品的企业加强监管,对违法经营的企业进行处罚,直至吊销其经营许可证。
四、整顿的方法和步骤
按照省委、省政府的总体部署,这次化学危险物品市场整顿分三个阶段进行。
第一阶段(省内贸办已布置),从5月初到6月末,为宣传、准备阶段。主要任务是,各地研究落实《实施意见》和本方案,结合实际制定本地具体整顿方案。省内贸办、公安厅、质监局、工商局联合在《吉林日报》发布《关于化学危险物品经营企业重新登记、审查、换发经营许可证的通告》。各地要加大宣传,提高经营企业的重视程度和广大群众的关注程度,促进整顿工作顺利开展。《关于化学危险物品经营企业重新登记、审查、换发经营许可证的通告》的具体内容:
实行化学危险物品经营许可证制度。凡经营化学危险物品的企业(含国营、集体、三资、私营及个体工商业户,新建、扩建、改建的企业和生产企业设置的经营销售点)从事化学危险物品经营活动,应符合从业人员技术要求、经营条件、储运条件、废弃物处理等法律规定,并取得消防许可证后,方可申请《化学危险物品经营许可证》。凭《化学危险物品经营许可证》申办营业执照,方可从事化学危险物品经营活动。
化学危险物品的品种范围。指国家标准《危险货物分类与品名编号》规定的分类标准中的爆炸品、压缩气体和液化气体、易燃液体、易燃固体、自燃物品和遇湿易燃物品、氧化剂和有机过氧化物、毒害品和腐蚀品七大类。放射性物品,民用爆炸物品,兵器工业的火药、炸药、弹药、火工产品,核能物资以及剧毒物品、石油液化气、汽油、柴油、农药和国家法律、行政法规另有规定的其他化学危险物品,按国家和省政府有关规定执行。
经营许可证申请办法。经营化学危险物品的企业,到所在地贸易局(商委)申请。
自通告之日起省内所辖各经营企业和个体业户应立即开始申请办理化学危险物品经营许可证。对已于1995年以前取得经营许可证的企业,一律重新登记、审核、换证。
法律责任。按照省委、省政府整顿和规范化学危险品市场秩序要求,对不符合有关法律、法规和国家强制性标准规定的经营企业,限期改进或停业整顿;对无经营许可证的企业坚决关闭;不按国家《条例》、强制性标准及《发放办法》执行的,将依法追究其法律责任。
《化学危险物品经营许可证》由省内贸办负责统一制作和发放,并负责有关事宜的解释。凡索阅《条例》、《发放办法》、《危险化学品经营企业开业条件和技术要求》的经营企业和个体业户,请与省内贸办联系。
第二阶段(省内贸办已布置),从7月初到9月末,为各地自查整顿阶段。各地贸易主管部门要按照《实施意见》和本方案的要求,会同公安、消防、技术监督、工商等部门对经营企业进行整顿。一是对无经营许可证经营的企业,坚决取缔其经营资格;二是对不符合国家强制标准经营的企业,限期停业整顿;三是不按《管理条例》、《危险化学品经营企业开业条件和技术要求》(GB 18265?D2000)及《发放办法》执行的,将追究其法律责任;四是对符合国家标准和有关法规的企业,按有关申办程序,在取得消防许可证后,向当地主管部门提出申请,当地有关部门提出初审意见后,方可报省专营商品经营许可证发放办公室申办《化学危险物品经营许可证》,凭《化学危险物品经营许可证》到工商局办理营业执照,据此从事化学危险物品经营活动;五是各地要把自查和整顿情况、取得的成果及存在的主要问题形成文字材料于9月底前报省专营商品经营许可证发放办公室。
第三阶段,从10月初到年底,为验收阶段。主要任务是:省有关部门组成联合检查验收组,对各地整顿工作依法进行检查验收,并将检查验收结果在全省通报。
各地、各有关部门要切实加强化学危险物品市场整顿工作,在省政府整顿和规范市场经济秩序工作领导小组的统一领导下,各司其职,各负其责,狠抓落实,抓出成效。省化学危险物品市场秩序专项整顿小组设在省内贸办,联系人:何英斌,联系电话:04318549450。