随着房地产市场的发展，二手房市场日趋火热。与一手房相比，二手房在价格和地理位置方面有独特优势，而且可供选择的区域、户型较多，所以越来越受到购房者的青睐。但受各种因素的影响，二手房买卖过程中可能存在一定的风险，笔者结合自身工作实际，对二手房买卖合同中可能存在的风险进行梳理，并就如何规避提出建议。

　　一、二手房买卖合同可能存在的风险

　　（一）房屋买卖合同遗漏必要主体。一般而言，房屋买卖合同必定涉及房屋的所有权人是谁，如果房屋为多人共有（如夫妻共同共有），而订立合同时共有人未在买卖合同上签字，则可能导致买卖合同无效。

　　（二）房屋买卖合同主体不合法。现实生活中，部分买受人在订立买卖合同时未认真审查房主的真实性，主要是未核实房主的身份，某些不法分子（如房屋的承租人）通过假证冒名与买受人签订买卖合同，以致买受人最终钱房两空。

　　（三）房屋存在物权瑕疵。主要是指买卖的房屋权利不具备完整性，如被法院依法查封、房屋设定抵押、房屋正在租赁等情况。

　　1.房屋被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利，此时出卖人无权处分房产，买受人与出卖人订立房屋买卖合同的，合同自然无效。

　　2.买卖房屋上已设定抵押。如果出卖人已将房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，则转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

　　3．买卖房屋正在租赁。如买卖房屋正在出租期间，则根据法律规定，承租人享有有限购买权，买受人若要确保万无一失，则需要出卖人提供该房产的承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。此外，买受人还应留意出卖人与该房产的承租人所签订的租赁合同是否登记备案，根据相关规定，转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。也就是说，如果买受人购买该房产是为了自住，而出卖人与承租人签订的承租合同又登记备案，则买受人购房用于自住的目的可能就无法实现。

　　（四）故意规避税收。现实生活中，部分买卖双方耍小聪明，采取“高买低报”、延期过户、假赠予等方式规避税收，但上述行为存在较大的法律风险，最终聪明反被聪明误，吃亏的还是自己。

　　1.“高买低报”。“高买低报”是指二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时，以低于实际成交的价格签订虚假协议申报纳税。但此种做法可能存在的风险是，买受人有可能根据低报的过户价格来付款，不愿意再按照原购房价格成交，造成出卖人利益受损；而此种做法也可能导致买受人在向银行贷款时，贷款数额过低。

　　2.延期过户。此种方法主要目的是规避营业税。其一般做法是：买卖双方在达成购房意向之后，首先签订一份购房合同，规定房款交付方式、房屋过户时间和过户方式。在买方交纳全部或者部分房款之后，卖方先将房屋交买方使用，等到卖方的房屋持有年限达到规定的免税时间后，双方再将房屋过户。此种行为的风险是：一旦二手房市场在合同签订后房屋过户前出现价格上的大幅波动，无论是大涨还是大跌，买卖双方中可能有一方宁愿违约也要解除合同，从而损害守约方利益。

　　3.虚假赠与。这是目前避税方式中较为简单的一种。通常是买卖双方在达成交易意向后，先私下签订一份买卖合同，之后再到公证处办理房屋赠与合同，声明出卖人无偿将某房屋赠与买受人，以未发生金钱交易为名，规避营业税及其附加税费。这种方式从法律角度看，完全属于一种逃税的违法行为，买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷不仅不会受到法律保护，反而会在有关部门认定存在相关违法事实后，被追究一定的法律责任。如果此房子在5年之内再次交易过户，将会由卖方承担成交价格20%的个人所得税，交易成本会更高。

　　二、二手房买卖合同风险的规避

　　目前我国的二手房交易市场还不够规范，风险较大，这要求买卖双方在签订二手房买卖合同时一定要谨慎。其实，规避风险的最佳方法就是依法、诚实履行合同，切勿耍小聪明。此外，建议在二手房买卖时，把握四个“要点”。

　　一是确认房主真实身份。买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件。在签订房产买卖合同时，房主要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。

　　二是确认房主拥有出售房屋的合法完全产权。必要时到房处管理登记部门查询该房屋的相关登记情况，保证房屋不存在任何物权瑕疵。

　　三是明确双方权利义务及违约责任。因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。

　　四是及时办理房屋过户手续。购房者千万不能为了节省过户费用，采取所谓避税方式，给买卖双方都带来极大的法律风险、市场风险和政策风险。


　　（作者单位：江苏省宿迁市宿豫区人民法院）
　　案情:2010年9月份,犯罪嫌疑人黄某、胡某、罗某达成诈骗共谋,欲用一个内装纸板并在纸板上裹有一张百元钞票的方形包裹进行行骗。在找准行骗目标鲁某后,由胡某上前假装向鲁某问路并借机闲聊,闲聊过程中黄某骑摩托车经过,并迅速将该包裹丢在二人面前,胡某上前捡起该包裹称:“我捡到了两万元钱”,并故意将包裹内看得到钱的部分拿给被害人鲁某看。鲁某信以为真,胡某便约鲁某到路边树林里去分钱,这时同案犯罗某便来到树林中,问二人是否捡到了他丢失的两万元钱,胡某、鲁某否认捡到两万元,罗某坚持要求胡某、鲁某将随身携带的钱掏出来给自己查看并拍照。后罗某将鲁某的4200元钱装在一个黑色塑料袋内用手机拍照,在拍照时趁鲁某不注意之际把装有4200元钱的塑料袋调包后还给鲁某,得逞后胡某、罗某迅速离去。

　　分歧意见:对黄某、胡某、罗某实施的丢包加调包的行为构成何种犯罪存在不同意见。

　　第一种意见认为,三犯罪嫌疑人的行为构成诈骗罪。三犯罪嫌疑人以非法占有为目的,采取虚构事实、隐瞒真相的手段,骗取他人财物,数额较大,其行为构成诈骗罪。

　　第二种意见认为,三犯罪嫌疑人的行为构成盗窃罪。三犯罪嫌疑人以非法占有为目的,在被害人未察觉的情况下,秘密窃取他人财物,数额较大,其行为构成盗窃罪,虽然三被告人相互协作,设置骗局,但被害人的财物始终未脱离其本人的控制,而被告人调包的行径,是在受到同案其他被告人的干扰之下,致使被害人注意力有所分散,而调包的过程极其短暂,不易察觉,但被告人得到被害人钱财系秘密窃取行为的实质显而易见,并非被害人“陷于错误认识,而自愿将钱交与被告人”,因此,本案符合盗窃罪的构成要件,应以盗窃罪对三被告人定罪量刑。

　　分析:笔者同意第二种意见。在现实生活中,诈骗罪和盗窃罪是两种多发犯罪,有时候在行为方式上存在着一些近似的特点。可以从以下几个方面区别这两种不同犯罪:

　　第一、要明确其基本概念。

　　诈骗罪,是指以非法占有为目的,使用虚构事实或者隐瞒真相的方法,骗取数额较大的公私财物的行为。通常认为,该罪的基本逻辑为:行为人以非法占有为目的实施欺诈行为→被害人产生错误认识→被害人基于错误认识处分财产→行为人取得财产→被害人受到财产上的损失。也就是说,诈骗罪要求被害人基于行为人的欺诈行为对事实真相产生错误认识,进而出于真实的内心意思而自愿处分财产。在这里形成了一系列的因果关系:由于行为人虚构事实或隐瞒真相,使得被害人产生了错误的认识,这个错误的认识又导致被害人做出了有利于行为人的处分财产的行为。在这个因果链条上,欺诈行为是起因,是行为人所有活动的集中。错误认识不仅是连接欺诈行为与处分行为的中介,也是行为人的骗财行为能否得逞的关键。如果行为人的欺诈行为不足以使被害人对事实真相产生误解,被害人自然不会做出对自己有害却对行为人有益的处分财产的行为。处分行为是结果,它实现了财产在被害人与行为人之间的转移,使行为人的犯罪目的最终得逞。

　　盗窃罪,是指以非法占有为目的,秘密窃取公私财物数额较大或者多次窃取公私财物的行为。窃取是指以非暴力胁迫手段,违反财物占有人意志,将财物转移为自己或者第三人占有。首先,窃取的手段是和平的,窃取行为只针对财物而不危及被害人的人身,以此与抢夺、抢劫等取财行为相区别。其次,行为人取得财物违背被害人的意志,即被害人是不愿让行为人取得财物的,至于窃取行为是否秘密则在所不问,这一点应与传统观念上的一味强调盗窃必是秘密窃取理念相分离。再次,窃取行为是排除被害人对财物的占有支配和建立新的占有支配关系的过程,倘若只是破坏了被害人对财物的占有支配关系而未能建立新的占有支配关系,就不是窃取行为。

　　第二、财产损失是否是被害人处分财产的行为所导致。

　　通过上述对者两种犯罪概念、含义的分析,我们可以看出,虽然诈骗罪和盗窃罪都属于以非法占有为目的的侵犯财产型犯罪,但盗窃罪属于违反被害人意志取得财产的犯罪,而诈骗罪属于基于被害人有瑕疵的意志而取得财产的犯罪,成立诈骗罪要求对方陷入错误认识而处分财产。由于诈骗罪与盗窃罪属于两种不同的犯罪类型,所以需要严格区别,而区分两罪的关键在于被害人是否基于错误认识而处分财产。被害人处分财产的是诈骗罪,没有处分财产的是盗窃罪。诈骗罪与盗窃罪属于一种相互排斥的关系,不存在同一行为同时成立诈骗罪与盗窃罪,二者处于观念竞合关系的情况。因此,正确理解和认定“处分行为”,就是区分盗窃罪与诈骗罪的关键。

　　本案中鲁某虽然已经受骗了,但他并没有因此而产生将这4200元现金转移给罗某支配或控制的处分行为与处分意思。在当时的情况下,即使鲁某将这些现金交给罗某进行查看和拍照,根据社会的一般观念,鲁某当时仍然支配和控制着这4200元现金,即罗某当时并没有事实上支配和控制这些现金,至于后来罗某取得这些现金的支配与控制完全是其秘密调包行为所致。故三人应构成盗窃罪而非诈骗罪。

　　点评:随着我国改革开放的深入,各类新情况、新问题不断涌现,各种犯罪也呈现复杂化、多样化的趋势。盗窃罪和诈骗罪均属于侵犯财产型的犯罪,这两种罪在主观、主体及侵犯的客体方面均一致。通过对本案的分析,认为诈骗罪与盗窃罪的主要区别在于财产提交是否是被害人处分财产的结果。在司法实践中,要严格贯彻执行罪刑相适应的原则,就必须正确区别此罪与彼罪,这样才能保证刑罚与罪质相适应、刑罚与犯罪情节相适应、刑罚与罪的人身危险性相适应,既保证了刑事审判的严肃性,体现法律权威的准确与公正,也保障了被告人的依法享有的基本权利。通过对本案的评析,使我们得出了区别诈骗罪和盗窃罪的一些标准和方法,虽然观点不尽成熟,但对于刑事案件中那些相互交织、较易混淆的罪名的区别,提供了思路,开拓了视野,可资借鉴。

　　作者单位:云南省宁蒗县人民检察院