试论一户一房法律制度模式的优劣
——谈房地产市场的调控方式
朱士利

【摘要】房地产调控早在2004年前后就被提上日程，经历了2008年，到2010年，房地产市场调控开始加大力度，且目的明显在于控制大中城市的房价过度升温，2011年初出台的调控政策更是严格，起到很大的作用。本文基于此背景，通过对房地产市场调控方式的探讨，提出一户一房法律制度的构想，并就其优劣加以评析。
关键词：房地产市场调控政策 市场规制 一户一房法律制度
一、房地产市场价格逐年攀升的原因
城市房地产市场价格暴涨（井喷）的原因是多方面的：首先是农村人口向城市人口涌进，其中包括农村籍大学毕业生和进城务工、经商的农民急剧增加，加大了城市房地产需求量；其次是资本人士或机构的投资、投机行为以及存积房源的行为；再次是政府政策、经济发展模式的不正当引导以及法律关于房地产市场规制的的空白。
二、房地产市场无规制发展可能引发诸多的法律问题
1、偏执于投资房地产，而不是投资其他经贸、科技产业；
房子是用来住的，是固定资产，房子盖好了可以住100年以上，经济发展的原始动力、基本动力和持续动力不是房地产业，而是农业、工业、科技产业、经贸业等产业。如果房子是来消费的，最好30年甚至更短时间就倒塌重建，就能带动经济，那么这个国度就是一个造成极度资源浪费的国度，其经济前景令人堪忧。
房地产市场无规制发展到一定程度，可能导致经济危机甚至更为严重的情况的发生。
2、导致部分有能力者过度安逸，不去创业
火车跑的快，全靠车头带，中国不乏能力卓越的人才，中国经济的发展需要这些人才，但这些人才中在取得一定成绩后，购置大量的房地产，坐享升值，坐收租金，那么这些人才中可能有部分人就乐意过安逸的生活，不再思想去创业，这对于国家的发展大局无疑是一笔无形且不可估量的损失。
3、压制后起之秀，阻碍其他经济产业的发展
试想城市发展是逐步进行的，一定区域的商业资源是有限的，后起之秀要进入特定区域商圈，必然付出高额的市场代价，从而大大降低了其所运营的经济产业的资本实力，在很大程度上阻碍了其他经济产业的发展速度。
4、导致公民住的权利难以保障
房地产市场的无规则发展，必然导致一部分人坐拥数套房产，而另一部分人无房可住，从而富者愈富，贫者愈贫，与社会主义的初衷背道而驰，并可能导致一系列的社会矛盾和法律问题。
三、保障公民住的权利，是国家的长期工作，不是阶段性政策问题
一户一房的提法由来已久，其本质思想是相通的，本文所产生的一户一房法律制度是指一户家庭在一定区域（经常居住地）只能有一套住房，一户商家（房地产租赁经营等企业除外）在一定区域只能有符合自身需要的商业房。
本人认为，在我们社会主义国家，保障公民住的问题应当写进法律、宪法。
衣食住行，是每个人的基本诉求，做到民富方可国强，但民富首先要保障衣食住行，而尤其是保障“住”。这是国家和政府的长期工作，绝不仅仅是正常，应当上升到法律，甚至要把基本方案写进宪法。
四、关于“一户一房”法律制度的优劣评价
1、从能否安稳“民心”角度评价
政府应当为谁说话，应当为房地产商、存积房产资源者说话，还是应当为大多数“小民”说话，新中国是农民子弟兵打下来的，是穷苦百姓打下来的，民心还是在于大多数的“小民”，小民的愿望不高，一户一房法律制度目的在于保障每户小民都能力获得一房，所以，本人认为一户一房法律制度的确立能够安稳绝大多数小民之民心。
2、从能否正确引导经济发展方向角度评价
经济的发展，实实在在需要商界的精英人士，他们在一定程度上确实能够带动经济的飞速发展，在确立的一户一房法律制度后，房地产投机、投资之路基本被封堵；在现代农业、工业、商贸领域、科技产业等经济领域的良好政策引导下，在经济发展方向上基本可以做到良性引导。
3、从能否实现“构建节约型”社会的角度评价
据资料分析，房地产市场暴涨阶段滋生了大量的小产权房（农村集体土地上建设的无证房屋），同时大量房地产开发商及没有资质的企业也大量涉足房地产建设，房屋质量问题严重，房产从建设到推到重建之间的“生存期”很短，造成严重的资源浪费，这在一定程度上也是使得货币的购买力的降低（货币贬值），是与构建节约型社会的发展机制背道而驰的。在实行一户一房法律制度后，房地产的真实价值和市场价格之间的差距将缩小，监管和质量将作为主要环节对待，无论是商业房地产还是住宅房地产的生存期都将大大延长（至少70年以上），反复重建的模式将被逐步打消，从而有利于实现“构建节约型”社会价值观。
4、从能否实现长久发展、可持续发展角度评价
房地产建设的首要目标是实现其居住功能和商业办公功能，当房地产建设达到一定规模之后，过于频繁的房地产交易本身难以从根本上带动经济的实质性发展，难以实现长久的、可持续性的发展格局，政府的主要精力还应当放到农业、工业、教育、文化、商业、科技等等方面，方可实现国家的可持续发展目标。
5、从能否提高公民幸福指数角度评价
无可置疑，现阶段如果实现了一户一房法律制度，在很大程度上肯定可以提高公民的幸福指数，建立良好的生活价值观，逐步打消普通劳动者“工作一辈子，攒下一房子”的现实观念，从而有更好的心情去追求和实现更多、更宽泛的社会价值。
综上所述，本人认为，我们国家实现一户一房法律制度是时代所必须的，我们要避免经济危机，逐步实现民富国强，可以考虑将这一制度以一项法律法规的形式永久确立下来。
作者：朱士利（QQ975813515）
单位：北京市兆中律师事务所
2011年7月12日

中国 国际开发协会


中华人民共和国与国际开发协会开发信贷协定


（第四笔农村信贷项目）
（一九九０年十二月十日）
　　中华人民共和国（借款人）与国际开发协会（协会）于一九九０年十二月十日签订本协定。
　　鉴于（ａ）借款人对本协定附件二所述本项目的可行性和优先性表示满意，并请求协会对本项目提供本信贷；
　　（ｂ）借款人还请求国际复兴开发银行（简称银行）为本项目另外提供资助。按照借款人和银行在同一天签订的协定（贷款协定），银行同意提供一笔总额相当于七千五百万美元（＄７５，０００，０００）的资助（即贷款）；
　　（ｃ）本项目Ａ、Ｂ两部分将由农行在借款人的帮助下负责执行，作为这种帮助的一部分，借款人将按照本协定和贷款协定的规定向农行转贷本信贷资金和贷款资金；和
　　鉴于协会特别以上文为根据，同意按照本协定以及协会与农行在与本协定同一天签订的《项目协定》中所规定的条款和条件，向借款人提供本信贷；
　　为此，缔约双方现协议如下：

　　第一条　通则、定义
　　１．０１节　１９８５年１月１日《国际开发协会开发信贷协定通则》（《通则》），除删去的第３．０２节最后一句外，是本协定不可分割的一个组成部分。
　　１．０２节　除上下文另有要求外，在《通则》中已对其若干词汇作出了相应的解释，但下列新增词汇，则具有以下定义：
　　（ａ）“农行文件”系指１９７９年２月２３日借款人的国务院为恢复中国农业银行而发的通知（国务院文件＜１９７９＞５６号）以及国务院于１９８３年９月１７日（国务院文件＜１９８３＞１４６号）作出的关于“由中国人民银行专门行使中央银行职能”的决定；
　　（ｂ）“农行”系指中国农业银行，根据借款人的法律，特别是农行文件而开办和经营的一家专业性银行机构；
　　（ｃ）“项目协定”系指协会和农行在本协定签订的同一天签订的协定，该协定可以随时进行修改；这一词汇还包括《项目协定》的所有附件及补充协定；
　　（ｄ）“转贷协定”系指借款人和农行根据本协定第３．０１节（ｂ）及贷款协定３．０１节的规定而将签订的协定，该协定可以随时进行修改，这一词还包括《转贷协定》的所有附件。
　　（ｅ）“转贷”系指按该转贷协定的规定而提供的转贷贷款；
　　（ｆ）“项目实体”系指福建、广东、湖北、湖南、江西、吉林、辽宁、陕西、内蒙、广西六省（区）和北京市中的任何一个或协会和银行批准参与本项目的其他省、市、自治区；
　　（ｇ）“农村信用社”（ＲＣＣ）系指农村信用合作社，根据借款和项目实体的法律，将由中国农业银行挑选的参与项目Ａ部分的分项目，以便实施项目协定附件一中Ｃ部分第２段中规定的义务；
　　（ｈ）“分贷款借款人”系指农行拟将或已将一部分贷款转贷给的项目实体的个人、个体户或专业户、合作社、集体企业、乡镇企业、国营农场、国营或注册企业、供销合作社及集体联合企业；
　　（ｉ）“农行分贷款”系指由中国农业银行直接转贷或拟转贷给一个执行分项目和利用信贷的分贷款借款人的贷款；
　　（ｊ）“农村信用社分贷款”系指由农村信用合作社直接转贷或拟将转贷给一个执行分项目和利用信贷的分贷款借款人的贷款；
　　（ｋ）“分贷款”系指农行分贷款或农村信用社分贷款；
　　（ｌ）“自由限额分贷款”系指符合《项目协定》附件１中Ａ部分第一段（ｂ）条款的一个合格的自由限额分贷款；
　　（ｍ）“分项目”系指本协定附件二中Ａ部分所述的、由一个分贷款借款人，使用分贷款资金，所实施的某个特定农村发展项目；
　　（ｎ）“分贷款利率”系指适合于《项目协定》附件一中的Ｂ部分第１节（ｂ）段的，分贷款借款人负担的年利率；
　　（ｏ）“巴塞尔协定”系指设立银行最低资本水平的协定，是银行法规和监督委员会于１９８８年制定并颁布的；
　　（ｐ）“人民币”系指借款人的货币；
　　（ｑ）“专用帐户”系指本协定２．２０节（ｂ）中所提及的帐户；
　　（ｒ）“贷款协定”系指借款人和银行为本项目在同一天签订的协定，该协定可随时予以修改；该词汇包括银行１９８５年１月１日实施的适用于该贷款协定及附属于该贷款协定的所有附件及补充协定的《贷款和担保协定通则》。

　　第二条　信贷
　　２．０１节　协会同意按照本开发信贷协定所规定的条款和条件，向借款人提供以多种货币计算的总额相当于一亿四千三百七十万个特别提款权（ＳＤＲ１４３，７００，０００）的信贷。
　　２．０２节　（ａ）本信贷资金可按照本协定附件一的规定，从本信贷帐户中提取，但所支付的款项（或如果协会同意将支付的金额），应符合以下情况：
　　（ｉ）一个分贷款借款人根据一笔贷款申请从信贷帐户中提取的款项是为了支付分项目所需的合理的商品和劳务的费用；
　　（ｉｉ）为了支付由本信贷资金开支的本项目Ｂ部分所需的商品和劳务的合理费用；
　　（ｂ）借款人应根据协会所满意的条款和条件（包括适当的保护以免注销、没收和扣留），为本项目在一家商业银行开设并保持一个美元的专用帐户。该专用帐户的存入和支付，均应符合本协定附件三的规定。
　　２．０３节　提款截止日期应为１９９５年１２月３１日或由协会另定的更晚的日期。对于更晚的日期，协会应及时通知借款人和农行。
　　２．０４节　（ａ）借款人对尚未提取的信贷资金，应按协会每年６月３０日制订，不超过的百分之零点五（１％的１／２）的年率，按时向协会交付承诺费。
　　（ｂ）承诺费应：（ｉ）从本协定签字后六十天开始起算，直至借款人将信贷从信贷帐户提出或注销为止；
　　（ｉｉ）按６月３０日确定的，或按上述（ａ）段的规定确定的年率计算。在每年６月３０日确定的年率，应自本协定２．０６节规定的之后的下一个付款日开始。
　　（ｃ）承诺费应：（ｉ）向协会合理要求的地方交付；
　　（ｉｉ）不受借款人施加的或借款领土内的任何限制；及
　　（ｉｉｉ）按照《通则》第４．０２节，而为本协定选定的货币，或按照该节的规定随时指定或选定的其他一种或几种合格的货币交付。
　　２．０５节　借款人对已提取而未偿还的信贷本金，应按百分之零点七五（１％的３／４）的年率，按时向协会交付手续费。
　　２．０６节　承诺费和手续费应每半年交付一次，在每年的５月１５日和１１月１５日交付。
　　２．０７节　（ａ）根据下面的（ｂ）和（ｃ）段，借款人应从２０００年１１月１５日开始，至２０２５年５月１５日止，每半年偿还一次本金，付款日为每年５月１５日和１１月１５日。在２０１０年５月１５日前，包括该期应付额，每期应付本金的百分之一点二五（１－１／４），以后每期应付本金的百分之二点五（２－１／２）；
　　（ｂ）当（ｉ）协会所确定的借款人以１９８５年美元不变价格计算的人均国民生产总值连续五年均超过７９０美元时，及（ｉｉ）世界银行认为借款人的偿债信誉足以使用国际复兴开发银行贷款时，协会在经执行董事会审查、批准，并在执行董事会对借款人的经济发展给予适当考虑后，可将上述（ａ）段分期还款条款进行修改，要求借款人每次将尚未到期的分期偿还金额增加一倍偿还，直到本信贷本金全部偿还为止。但协会如应借款人的要求，也可更改这一修正办法，只要协会断定，这样的更改不会改变因上述还款的办法的修改而获得的优惠成分后，可不按上述办法，部分或全部增加每期分期偿还金额，改为要求借款人对已提取未偿还的信贷部分，按与协会商定的年利率交付利息。
　　（ｃ）如果，根据（ｂ）段规定对条款进行修改后的任何时候，经协会确定借款人的经济情况严重恶化，协会如应借款人的请求，可将还款条款再作修改，使之与上述（ａ）段所列的分期偿还时间表相一致。
　　２．０８节　根据《通则》第４．０２节的要求，兹确定美利坚合众国的货币为规定的货币。
　　２．０９节　中国农业银行被指定为借款人的代表来采取本协定条款２．０２节和４．０１节及贷款协定２．０２节以及《通则》第五章（贷款信贷协议定义的）所要求或允许采取的任何行动。

　　第三条　项目的执行和信贷的使用
　　３．０１节　（ａ）借款人确认为实现本协定附件二所列的本项目各个目标所作的承诺，为此，借款人除应履行本《开发信贷协定》规定的应负的任何义务外，还应：（ｉ）促使农行按照该《项目协定》的条款履行该协定所规定其应履行的各项义务；（ｉｉ）采取和促使采取一切必要的或适当的行动，包括提供外汇和其他所需资金，便利设施、服务和其他资源以使农行履行这类义务；及（ｉｉｉ）不应采取或允许采取可能阻碍或干扰履行这类义务的任何行动。
　　（ｂ）借款人应通过将与农行签订的《转贷协定》将本信贷资金转贷给农行，但其条款和条件应事先得到协会的批准，其内容应包括：
　　（ｉ）由农行按使用的货币偿还到期未偿还的本金，贷款期为１５年，包括不超过５年的宽限期；本金是指转贷的人民币和以特别提款权表示的等值外汇；
　　（ｉｉ）转贷利率为：（ａ）已使用未偿还的人民币的年利率为非补贴性的利率；（ｂ）已使用未偿还的外汇的年利率应不低于国际复兴开发银行的贷款利率，或其他如协会接受的市场利率；
　　（ｉｉｉ）为了本节第（ｉｉ）段的目的，有关术语定义如下：（ａ）“非补贴性利率”系指按本协定附件４中规定的方法和条件计算的利率；（ｂ）“国际复兴开发银行贷款利率”系指《贷款协定》２．０５节所述的国际复兴开发银行贷款的浮动利率；及
　　（ｉｖ）农行将遵照本协定２．０４节（ａ）条款支付承诺费；
　　（ｃ）借款人应以保护借款人和协会利益的态度来行使《转贷协定》所赋予它的权利，和实现本信贷的各个目标，因此，除非下面３．０２节（ｃ）的需要以及协会的另行同意，借款人不得转让、修改、废除或放弃该《转贷协定》或其中任何条件，以致影响上述（ｂ）段条款的执行。
　　３．０２节　（ａ）借款人和协会在征求农行意见后，根据各自需要，随时审查转贷协定规定的贷款利率和农行在经营过程中分贷款的利率；
　　（ｂ）借款人应采取必要的措施以保证：（ｉ）农行的利率是有效的，适合《项目协定》３．０２节条款的规定，包括保证农行必要时有权利提高分贷款的利率，以保证项目协定３．０２节（ａ）中规定的最低利差；及（ｉｉ）分贷款利率，按协会接受的方法和条件计算为正数。
　　（ｃ）如果借款人按上面（ｂ）段的要求采取一切必要的措施后，《转贷协定》仍需调整，借款人和农行应以协会满意的做法修改《转贷协定》。
　　３．０３节　除非协会另行同意，本信贷资助的项目所需的商品和咨询服务的采购，应按《项目协定》附件二的规定办理。
　　３．０４节　借款人和协会同意：农行应根据《项目协定》第２．０５节的规定履行《通则》第９．０３、９．０４、９．０５、９．０６、９．０７和９．０８节所规定的义务（包括保险、商品和劳务的使用、计划和日程安排、记录和报告、维修和土地的取得等各个方面）。
　　３．０５节　借款应促使每个项目实体按照《项目协定》附件三补充规划规定所必须采取的行动来配合农行实施本项目Ａ、Ｂ两部分。
　　３．０６节　借款人应确保分项目的实施，遵循借款人和项目实体颁发的、协会接受的有关环境保护的适当准则。
　　３．０７节　（ａ）借款人应在农行的参与下，在１９９２年６月３０日前，按协会满意的任务大纲实施Ｃ部分所述的研究，包括按照农村部门贷款的条件分析与农行有关的信用社和非政府金融机构的作用和功效；（ｂ）随后，借款人应同协会一起讨论研究的结果。
　　３．０８节　借款人应采取任何必要或适当的措施以保证：（ａ）农行遵照项目协定３．０３节的有关规定保持足够的资本金，以实施项目协定３．０３节的条款；和（ｂ）农行按项目协定３．０４节（ｄ）中提到的调整资本计划保持适当的资本率。
　　３．０９节　在不影响开发信贷协定和通则（见本协定和贷款协定中的定义）对其他报告的限制和要求的情况下，借款人应于１９９２年１２月３１日前，同协会一起对项目实施中期检查：
　　（ａ）执行整个金融部门改革，包括整个利率和信贷政策、利率结构的调整以及银行法规和监测，和
　　（ｂ）实施项目和农行的机构发展，包括农行的风险资产比率、调资计划、本项目信贷和技术援助部分的执行。

　　第四条　财务契约
　　４．０１节　（ａ）借款人应保留或促使保留记录，以充分反映业务、专用帐户收支等有关项目的会计记录。
　　（ｂ）借款人应：
　　（ｉ）由协会可接受的独立审计师，按照一贯运用的，合理的审计原则，对专用帐户进行年度审计；
　　（ｉｉ）尽快做到，但应不迟于每财年终了后的六个月内向协会提供一份由上述审计师按协会合理要求的范围与明细程度提出的审计报告的副本；和
　　（ｉｉｉ）应按协会随时提出的合理要求，向协会提供有关记录、帐目和审计资料。

　　第五条　协会的补救措施
　　５．０１节　根据《通则》第６．０２节（ｈ），特补充规定如下：
　　（ａ）农行未能履行本《项目协定》规定其应履行的任何一项义务。
　　（ｂ）在本协定签字后发生了一些事件，使农行无法根据《项目协定》履行其义务。
　　（ｃ）借款人的有关农行的法律，包括１９７９年国务院的通知和１９８３年国务院的决定已修正、中止、废除、取消或放弃，严重地危害到农业银行的财务状况及实施项目的能力，以致农行无法履行该《项目协定》规定的其他应履行的任何义务。
　　（ｄ）借款人或任何其他有管辖权的权威已采取了任何解散或撤销农行或停止其营业的行动。
　　５．０２节　根据《通则》第７．０１节（ｄ），特补充规定如下：
　　（ａ）发生了本协定５．０１节（ａ）段中所规定的事项，并在协会向借款人发出通知后六十天仍持续存在；及
　　（ｂ）发生了本协定第５．０１节（ｃ）和（ｄ）段所列举的事项。

　　第六条　生效日期、终止
　　６．０１节　在《通则》第１２．０１节（ｂ）的含义范围内，规定以下情况为本协定生效的附加条件：
　　（ａ）转贷协定已由借款人和农行的代表签了字；及
　　（ｂ）借款人的国务院已批准了本协定；
　　（ｃ）除与本协定生效有关的条件外，贷款协定的生效条件也已具备。
　　６．０２节　在《通则》第１２．０２节（ｂ）的含义范围内，特规定以下情况，将被写入将向协会提供的法律意见或法律意见书内：
　　（ａ）《项目协定》已被农行正式批准或核准，据其条款从而对农行产生了法律上的约束力；及
　　（ｂ）转贷协定已被借款人和农行正式批准和核准，据其条款从而对借款人和农行产生了法律上的约束力。
　　６．０３节　本协定签字后九十天（９０）内的日期被定为《通则》第１２．０４节所要求的日期。

　　第七条　借款人的代表、地址
　　７．０１节　除本协定２．０９节规定的外，根据《通则》第１１．０３节的规定，借款人的财政部长被指定为借款人的代表。
　　７．０２节　根据《通则》第１１．０１节的要求，兹确定以下地址：
　　借款人方面：
　　中华人民共和国，北京，三里河，财政部
　　电报挂号　　　　　　　　　　　　电传号码
　　ＦＩＮＡＮＭＩＮ　　　　　　　　２２４８６　ＭＦＰＲＣ　ＣＮ
　　Ｂｅｉｊｉｎｇ
　　协会方面：
　　美利坚合众国，华盛顿（哥伦比亚特区）
　　２０４３３，西北区Ｈ街１８１８号，国际开发协会
　　电报挂号　　　　　　　　　　　　　　　　　电传号码
　　ＩＮＤＥＶＡＳ　　　　　　　　　　　　　　１９７６８８（ＴＲＴ）
　　Ｗａｓｈｉｎｇｔｏｎ，Ｄ．Ｃ．　　　　　　２４８４２３（ＲＣＡ）或
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　６４１４５（ＷＵＩ）　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　８２９８７（ＦＴＣＣ）

　　本协定的缔约双方，通过各自正式授权的代表，于前文第一页书明的日期，在美利坚合众国哥伦比亚特区，以各自的名义在协定上签字，以昭信守。
　
　　　　中华人民共和国　　　　　　　　　　　　　　　国际开发协会
　　　　　授权代表　　　　　　　　　　　　　　主管远东及太平洋地区副行长
　　　　　赵锡欣　　　　　　　　　　　　　　　　　　　卡劳斯曼诺古
　　　　　（签字）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（签字）