“我”的房屋谁做主？
——《婚姻法解释（三）》与婚姻纠纷中房屋纠纷案例比较研究
建纬（昆明）律师事务所 孙可、赵航

最高人民法院2011年8月12日上午召开新闻发布会，公布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称“婚姻法解释（三）”）。婚姻法解释（三）共十九条，已于2011年7月4日由最高人民法院审判委员会第1525次会议通过，自2011年8月13日起施行。
在婚姻关系纠纷案件中，夫妻一方婚前购买房屋、夫妻之间房屋的赠与以及父母对夫妻购房的出资等涉及房产的问题，在现实中常常因为婚姻这一特殊的人身关系而使得房屋的归属和分割成为焦点问题之一。从今天开始施行的婚姻法解释（三）对这些问题做了明确的规定。本文选取了若干如往的婚姻纠纷中的房屋纠纷案例，对于婚姻法解释（三）的相关规定进行了比较研究。

一、婚内房屋赠与能否撤销？
【案例】
李先生婚前购买了两处房产。2005年年初，李先生与女友阎女士登记结婚，并住进其中一套房屋中。婚后，2006年2月，李先生主动与妻子签订了一份房屋产权转让协议，声明将他婚前所购的一套房产赠与妻子阎某，阎某在受赠人栏内签了名，但没有到房产交易部门办理产权过户登记手续。2009年5月，两人因感情破裂，阎某将李先生告上法庭，要求法院判定两人离婚，并对该套房产作出确认。阎某认为，她与李先生签订了房屋转让协议，协议上明确载明是李先生无条件地将这套房产赠与了她，因此，该房产是她的个人财产。而李先生却认为，虽然他与阎某在婚内签订了赠与协议，但他们并未到房产交易部门办理产权过户登记，房产证上的名字还是他，他有权主张撤销该赠与合同，他才是房屋真正的主人。
一个是房屋购买人，另一个是持赠与协议的受赠人，房屋到底归属于谁？
【判决】
经审理，法院根据《合同法》第187条规定：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”认定没有办理产权登记变更手续的，该房产依然未发生物权变动，依然属于原赠与方个人的财产。法院判决两人解除婚姻关系，并确认诉争房屋属李先生所有，驳回了阎某要求将房屋确认在自己名下的请求。
【评析】
婚姻法解释（三）第六条：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”
根据《合同法》第一百八十五条、第一百八十六条、一百八十八条的规定，赠与合同是诺成性合同，即只需赠与合同当事人意思表示一致，无需实际交付标的物即可生效的合同。
关于赠与人的撤销权问题，根据《合同法》相关规定，当事人在签订赠与合同后，赠与人享有一定条件下的任意撤销权和法定撤销权。
任意撤销权，是指《合同法》第一百八十六条的规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”
法定撤销权，是指《合同法》第一百九十二条的规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；(二)对赠与人有扶养义务而不履行；(三)不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”
由此可见，如果双方当事人签订的赠与合同是具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，那么就等于赠与人自动放弃了任意撤销权的行使，赠与人应当依照赠与合同履行赠与义务，除非有《合同法》第一百九十二条规定的可撤销的情形，否则不能无故反悔；如若反悔，受赠人可以起诉至法院，要求继续履行。此外，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，因此，不动产物权变动的原因与结果是有区别的，虽然房屋赠与合同自成立时起生效，房产是否办理过户手续不影响赠与合同的效力。但此时受赠人取得的仅仅是债权请求权，即要求履行合同的权利，而房屋的物权变动依然以登记为准。
根据婚姻法解释（三）的规定，一般情况下，婚前或者婚姻关系存续期间的赠与房屋的协议或合同如果经过公证，赠与人就不能行使任意撤销权。

二、婚后父母出资买房 房屋是否属于共同财产？
【案例】
张先生和王女士2004年6月23日登记结婚。2006年两人看中了位于某市的一处房屋，张先生的父亲张某是一家公司的经理，经济实力颇为雄厚，他出全款为两人买下了这套房，房屋登记在其儿子张先生名下。2009年，夫妻两人因为琐事开始闹矛盾。2010年8月，王女士起诉到法庭，要求离婚，并分割房屋。张先生同意离婚，但不同意分割房屋。张先生称，购房款是父亲借给自己的，而且房产证的产权人是自己，还在法庭中出示了自己给张某打的借条。李女士却表示，当时张某是自愿出资给夫妻二人买房的，不是借而是赠与，而且丈夫打借条的事情自己从不知道。虽然房屋产权人是张先生，但该房屋是在二人婚后购置的，应属于夫妻共同财产。
一个主张是借款，另一个主张是赠与，该出资是否属于夫妻共同财产？
【判决】
法院经审理认为，张某和张先生是父子关系，张先生向张某出具欠条，未有李女士签字确认，此笔款不能认定为夫妻共同债务。张某是在儿子结婚后为夫妻购置房屋出资，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称“婚姻法解释（二）”）第二十二条的规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”因张某在出资时并没有明确是赠与张先生，因此法院认定该出资为对夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产，法院支持了王女士的诉讼请求。
【评析】
婚姻法解释（三）第七条：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”
在实际生活中，父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄，而且按照中国社会的伦理和国情，父母一般也不会与子女签署书面赠与协议或借款协议。但作为出资人的男方父母或女方父母往往担心因子女离婚而导致房屋被分割。根据《婚姻法解释（二）》的规定，父母婚后的房屋出资认为如果没有明确赠与一方的，则将房屋认定为夫妻共同财产。因此，本案也就据此作出了判决。但不可否认的是，父母为子女购房的初衷和意愿可能并非如此。
此次《婚姻法解释（三）》对婚后父母出资为子女买房的财产归属做了进一步的明确，即房屋产权登记在出资购房父母子女名下的，视为父母只对自己子女一方的赠与（《中华人民共和国婚姻法》第十八条的规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：……（三）遗嘱或赠与合同中明确只归夫或妻一方的财产；……”）。由双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额按份共有。这一规定更为符合实际情况。
本案如果发生在8月13日之后并且根据新的解释进行判决，房屋就应当判令属于张先生的个人财产，王女士无权进行分割。
需要注意的是，婚后父母出资购置不动产认定为子女的个人财产有一个前提条件，即该不动产登记在个人名下。如果登记在夫妻双方名下，那么仍然属于夫妻双方的共同财产。

三、个人婚前贷款买房 婚后夫妻共同还贷 房屋属于谁？
【案情】
2002年12月30日，文女士与房屋开发公司签订买卖合同，购买了一处房屋，并于同日交了首付款50000元，后与银行签订了贷款合同。文女士与刘先生于2003年5月27日结婚，2003年12月3日该房取得了房产证。婚后一直用两人的共有财产偿还贷款。2008年双方感情产生了隔阂。2009年伊始，双方多次协商离婚。由于分歧较大，双方没有达成协议，2010年文女士向人民法院提起离婚诉讼，要求法院判决两人离婚，婚生女由自己抚养，刘先生支付抚养费。刘先生对离婚及子女抚养问题没有异议，但认为双方共同居住的房屋应属于夫妻财产，要求进行分割。
婚前购买房屋，婚后取得产权证，房屋是属于一方的个人财产，还是夫妻共同财产？
【判决】
法院认为，关于房屋是否属于共同财产的问题，因不动产所有权转移时间，应以登记为准，虽然该房系文女士婚前购买，但其于婚姻存续期间才取得该房屋的所有权，且刘先生婚后实际偿还了部分按揭贷款，所以该房屋应认定为夫妻共同财产，而文女士交纳的首付款应认定为婚前个人财产。据此，法院判决准予文女士与刘先生离婚，婚生女由文女士抚养，并根据照顾女方和子女的原则，判决房屋归文女士所有，该房产生债务由文女士负担，文女士给付刘先生共同财产房屋的补偿费用30万元。
【评析】
婚姻法解释（三）第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
我国为成文法国家，因此法官在处理案件时是根据自己对于法律规定的理解进行判决的。而不同的法官对于法律规定的理解必然存在差异。在《婚姻法解释（三）》出台前，一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，产权证登记在一方名下的，离婚时房屋的归属及分割，不同省市的司法实践不同。例如，本案法官按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，就做出了上述判决。
虽然婚前一方是按揭方式支付房款，但实质上在办理完毕银行按揭手续后银行已向房地产公司一次性支付了剩余购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，婚后获得房产证只是合同权利的自然转化。因此，《婚姻法解释三》首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有，至于双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，在考虑另一方参与还贷的实际情况，由产权方对其作出公平合理的补偿。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，鉴于婚前一方与银行签订抵押贷款合同，属于法律意义上的合同相对人，故离婚后应由其继续承担还款义务。这样处理不仅易于操作，也符合合同相对性原理。

四、丈夫私自处分房产是否有效？
【案情】
湖南省人民政府


湖南省地图编制出版管理办法
湖南省人民政府



《湖南省地图编制出版管理办法》已经1999年4月28日湖南省人民政府第40次常务会议通过，现予发布施行。


第一条 为了加强对地图编制出版的管理，保证地图编制出版质量，维护国家主权、安全和利益，为经济建设、社会发展和人民生活服务，根据《中华人民共和国地图编制出版管理条例》，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于各种公开的普通地图和专题地图的编制和出版。
第三条 省人民政府测绘行政主管部门（以下简称省测绘行政主管部门）主管全省的地图编制工作。设区的市、自治州人民政府以及县级人民政府管理测绘工作的部门（以下简称市、州、县测绘行政主管部门）按照分级管理的权限，负责管理本行政区域内的地图编制工作。省人民政府
其他有关部门按照省人民政府规定的职责分工，负责管理本部门专题地图的编制工作。
省、出版管理部门会同省测绘行政主管部门，管理本行政区域内的地图出版工作。
第四条 编制普通地图，必须取得相应的测绘资格。
编制专题地图，需要进行直接测绘的，必须取得相应的测绘资格。
第五条 省外单位来本省进行涉及我省地图的编制活动，必须向省测绘行政主管部门提出申请，并提交测绘资格证书复印件、编制单位主管部门批准的文件、编制地图的技术设计方案，经审查批准后，方可编制。
第六条 在地图上绘制中华人民共和国国界、中国历史疆界、世界各国国界以及省、自治区、直辖市行政区域界线，必须遵守《中华人民共和国地图编制出版管理条例》第六条、第七条的规定。
第七条 在地图上绘制本省行政区域内各市（州）、县（市、区）行政区域界线，必须遵守以下规定：
（一）省人民政府已经划定界线的，或者相邻市（州）人民政府、县（市、区）人民政府已经协商确定界线的，按照有关文件或者协议确定的界线画法绘制；
（二）相邻市（州）人民政府、县（市、区）人民政府虽未就界线划分签订协议，但是双方地图上界线绘制一致并且无争议的，按照双方地图上绘制一致的界线画法绘制；
（三）相邻市（州）人民政府、县（市、区）人民政府对界线划分有争议，并且双方地图上界线绘制不一致的，按照省测绘行政主管部门和省民政行政主管部门制定并报省人民政府批准发布的市（州）、县（市、区）行政区域界线标准画法图绘制。
第八条 编制地图，应当符合国家有关规定，并注明下列内容示意图除外：
（一）编制者和编制单位名称；
（二）底图来源、测绘成果的截止时间；
（三）地图上国界线以及县级以上行政区域界线的依据资料及来源；
（四）国家测绘行政主管部门或者省测绘行政主管部门的审图号。
第九条 编制出版地图，必须遵守保密法律、法规。公开出版或者展示的地图，不得表示国家秘密和内部事项。
保密地图和内部地图不得公开出版、发行或者展示。
保密地图和内部地图，必须在地图明显位置上注明密级或者“内部用图”字样，并在具备保密条件的地图定点印刷厂印刷。
第十条 本省专门地图出版社按照国务院出版行政管理部门批准的地图出版范围出版普通地图、专题地图。
本省专业出版社，具备出版地图的专业技术条件的，按照国务院出版行政管理部门批准的地图出版范围，可以出版本专业的地方性专题地图。
第十一条 本省地方性中、小学教学地图，由省教育行政主管部门会同省测绘行政主管部门审定。
第十二条 本省出版社出版地方性中、小学教学地图，应当经省出版管理部门会同省测绘行政主管部门审核同意，按规定报批后，方可按照批准的地图出版范围出版。但是，中、小学教科书中的插附地图除外。
第十三条 专业出版社除按本办法第十条第二款的规定出版本专业的地方性专题地图外，还需从事旅游地图、交通地图以及时事宣传地图出版业务的，应当具备相应的地图编制专业技术人员、设备和技术条件，向省出版管理部门提出地图出版申请，由省出版管理部门审核；省出版管理
部门审核时应当征求省测绘行政主管部门的意见；经审核同意按规定报批后，专业出版社方可按照批准的地图出版范围出版。
第十四条 禁止出版社买卖书号或者变相买卖书号出版地图，也不得以分社、编辑部或者发行部等名义在本省从事地图出版活动。
第十五条 公开出版的交通图、城区图、旅游图等，其广告版面不得超过地图版面的1／4。
内部地图不得刊登广告。
第十六条 在本省内出版各种地图或者展示未出版的绘有国界线和省、市（州）、县（市、区）行政区域界线地图（含图书、报刊、广告、电视、计算机网络中的插图，下同）的，在地图印刷或者展示前，应当按下列规定送审试制样图一式两份：
（一）绘有国界线和跨省、自治区、直辖市行政区域的地图，或者香港、澳门、台湾地区的地图以及历史地图、世界地图、时事宣传图，须经省测绘行政主管部门初审，按规定报国务院有关主管部门审核；
（二）全省性或者跨市（州）行政区域的地图，报省测绘行政主管部门审核；
（三）市（州）、县行政区域内的地图，由市（州）测绘行政主管部门初审，报省测绘行政主管部门审核。
第十七条 本省专题地图的专业内容，还须报省人民政府有关部门审核。
第十八条 本省各种地图送省外出版、展示的，其试制样图应报省测绘行政主管部门审核。
第十九条 公开出版的地图，由出版单位报送试制样图。展示未出版的绘有国界线或者省、市（州）、县（市、区）行政区域界线地图的，由展示单位报送样图。
第二十条 送审试制样图时，送审单位应当出示国务院出版行政管理部门对出版单位地图出版范围的批准文件和地图编制单位的测绘资格证书以及编制试制样图的底图。
第二十一条 未载明审图号的地图出版物，不得公开出版、发行、销售。
第二十二条 地图出版物发行前，出版单位应当按照国家有关规定向省测绘行政主管部门和出版管理部门及其他有关部门送交样本。
第二十三条 印刷普通地图、专题地图实行地图定点印刷制度。地图定点印刷企业，由省测绘行政主管部门提出意见，经省出版管理部门批准。未经批准，不得从事地图印刷经营活动。
第二十四条 地图的著作权受法律保护。未经地图著作权人许可，任何单位和个人不得以复制（含计算机输入）、发行、改编、翻译、编辑等方式使用其地图；著作权法律、行政法规另有规定的除外。
第二十五条 违反本办法规定，未取得相应测绘资格擅自编制地图的，由省测绘行政主管部门或者市、州、县测绘行政主管部门责令停止编制活动，没收违法所得，可以并处违法所得50％－100％的罚款。
第二十六条 违反本办法规定，地图印刷前或者展示前未报送试制样图审核的，由省测绘行政主管部门或者其委托的市、州测绘行政主管部门责令停止发行、销售、展示，并对有关出版社处以300元以上8000元以下的罚款。
违反本办法规定，地图上国界线或者省、市（州）、县（市、区）行政区域界线的绘制不符合国家和省有关规定而出版的，或者地图内容的表示不符合国家有关规定，造成严重错误的，由省测绘行政主管部门或其委托的市、州测绘行政主管部门责令停止发行、销售、展示，并对有关出
版社处以500元以上1万元以下的罚款，没收全部地图及违法所得；情节严重的，由出版管理部门注销有关出版社的地图出版资格。
第二十七条 违反本办法规定，未经批准擅自从事地图出版活动的，由出版管理部门责令停止违法活动，没收全部非法地图出版物和违法所得，可以并处违法所得5倍以上15倍以下的罚款。
违反本办法规定，超越批准的地图出版范围出版地图的，由出版管理部门责令停止违法活动，没收全部非法地图出版物和违法所得，可以并处违法所得5倍以上10倍以下的罚款。
第二十八条 地图编制、出版行政工作人员在地图编制出版管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第二十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第三十条 本办法自发布之日起施行。



1999年6月14日