私法概念之再研究
　　　　　　　　　　　　　　　　　－－兼论私法观念的革命

　　　　　　　　　　　　　孙文桢 武汉工程大学 法学教授

　　内容提要: 私法概念的界定应当从研究市民社会的理论入手，并以家庭、市民社会和政治国家这三者的关系为基础。根据法律的调整对象是否为国家统治关系，可科学地界定私法。这种界定同时也实现了私法观念的革命，产生了新的私法观。对于今日中国的民法法典化而言，这种新的私法观有助于将未来的民法典建成宏伟大厦，而不是将其弄成“三根棒棒”；对于民法的理论研究而言，这种新的私法观有助于丰富现有的民法理论，使其更加充实和丰满。


　　私法的概念问题是一个老问题。笔者之所以对这个老问题进行再研究，{2}原因有三个方面：其一，这个问题目前依然没有统一的答案，故有必要继续探讨。目前的情形是，学者们虽然经常使用“私法”这个概念，但却各有各的私法观，意见很不统一。即使这是一个单纯的学术问题，也值得继续探讨，而事实上，这个问题并不是一个单纯的学术问题。{3}其二，目前的民法法典化需要对此问题继续研究。我国《民法典》尚未制定出来，我们正处于民法法典化的过程之中。既然民法是基本私法，那么，在对民法进行法典化时，就必须树立科学的私法观，首先搞清什么是“私法”，进而搞清什么是基本私法的“基本”，然后才能准确地界定民法的内涵。为达此目的，就需要研究私法的概念。其三，为了“将私法作为一个整体的学问”。私法在我国被称为“民商法”，目前的私法研究实际上只是对于民法和商法的分别研究，而缺乏整体观念。这就需要我们冲破民法和商法各自的狭小范围，而立足于私法的整个体系，高屋建瓴，俯瞰民法和商法。已有学者呼吁“将私法作为一个整体的学问”，{4}而本研究专门探讨私法的概念，其目的之一正是为了响应这种呼吁。
　　需要说明的是，在大陆法国家的传统法学理论中，“私法”乃“公法”的对称。所以，从思维的逻辑顺序上讲，研究私法的概念应当从研究私法和公法的区分标准开始。{5}
　　一、公私法区分标准的学说争议
　　（一）六种学说内容概述
　　自古罗马法学家乌尔比安首次将法律区分为私法和公法以来，私法公法的区分就一直为大陆法国家所承认并坚持。但在区分所依凭的标准问题上迄今却未达成共识。据统计，到20世纪初，在此问题上相互冲突的学说就已经多达十七种。{6}将这些学说作逐一罗列，既无可能也无必要，而分门别类并抽象概括出其中的代表性学说以进行分析，则不失为一种科学的方法。抽象概括之后，我国学界普遍认为，关于私法公法区分标准的代表性学说有三种，即目的说、关系说和主体说；{7}王泽鉴教授认为，关于这种区分标准的学说有四种，即目的说、关系说、主体说和新主体说；{8}沈宗灵教授将所有关于私法公法区分标准的学说归纳为五种，即目的说、关系说、主体说、性质说和折衷说。{9}可以说，在私法公法区分标准这个问题上，我国学界主要有六种学说，即目的说、关系说、主体说、新主体说、性质说和折衷说。
　　在关于私法公法区分标准的六种学说中，目的说历史最为悠久。该说以法律的目的在于私益抑或公益而区分私法公法：凡其目的在于保护私人利益的法律，就是私法；凡其目的在于保护社会公共利益的法律，就是公法。目的说肇端于古罗马法学家乌尔比安，即所谓公法是“涉及罗马帝国政体的法律”，而私法则是“涉及私人利益的法律”。{10}
　　关系说着眼于法律所调整的社会关系。依照该说，凡调整权力服从关系即隶属关系的法律就是公法，而调整平等对应关系即非隶属关系的法律就是私法。{11}
　　主体说为德国学者耶利内克所首倡，并获日本学者美浓部达吉的赞同。该说认为，如果法律关系主体中至少有一方是国家公权力主体，则构成公法关系，否则就是私法关系。{12}
　　新主体说认为，“仅对国家或机关以公权力主体地位作为法律关系的主体而适用的法律为公法；对任何人均可适用的法律则为私法”。{13}
　　性质说以瑞士法学家伯克哈特为代表。该说认为，公法是强行法，由国家机关根据职权强制执行，其法律关系不能由当事人任意改变，而私法是任意法，这种法律关系可以由当事人双方通过协议加以改变，其强制执行也应以当事人的要求为前提。{14}
　　与前五种学说采单一标准以区分私法公法不同的是，折衷说采取了混合标准，主张将上述几种标准结合起来考虑问题，特别是将关系说和主体说结合起来。在这方面，法国法学家沃林的观点堪称代表。沃林教授认为，“公法实际上是调整公共机构和被统治者，即以国家为一方并以个人为另一方的法律，但并非公共机构和个人之间的一切法律关系都包括在内。事实上，并非所有这些关系都由公法调整，它仅调整公共机构在行使其命令权时的那些关系”。{15}
　　折衷说在我国也有赞同者。例如，有学者认为，“凡涉及公共权力、公共利益，体现上下隶属关系、管理关系的法律为公法，如宪法、刑法、行政法等；凡规定私人之间利益关系、体现平权关系、确认意志自由选择的法律为私法，如民法、商法等”。{16}
　　（二）对六种学说的评析
　　在前述关于私法公法区分标准的六种学说中，除折衷说采混合标准外，其他学说均采单一标准，而在采单一标准的诸学说中，除了目的说采实质标准外，其余四说均采形式标准。
　　目的说正确地看到了法律因其所指向的目的不同而保护不同的利益，但是该说太过笼统模糊。诚然，在有些情形下，某种利益是私益还是公益，很容易分别。但是，私益和公益往往相互交织，因而在许多情形下并不容易分别。一方面，法律在保护私人利益的同时，也间接地保护着社会公共利益；另一方面，法律在保护社会公共利益的时候，也在最终的意义上保护了私人利益。该说将私人利益和社会公共利益完全对立起来，而根本无视同一法律同时保护社会公共利益和私人利益的事实。在这种同时保护的情形下，有关法律到底属于公法还是属于私法则很难说清。
　　目的说笼统模糊的缺陷还在于，究竟什么是社会公共利益往往难以确定。对同一种利益，有人认为属于私人利益，而有人则认为属于社会公共利益，这种情形在今日中国社会，尤为多见并且突出。{17}
　　关系说以法律调整对象的社会关系属于平等关系抑或不平等关系而区分私法和公法，从而表明了该说试图从法律调整对象方面寻求问题答案的努力。这种努力的方向无疑值得肯定，因为法律划分的基本依据就是法律的调整对象。{18}同时，关系说确实也道出了私法和公法各自的某些特征，如私法调整对象中的确有着大量平等主体之间的关系，而公法调整对象中也的确有着不少不平等关系。但问题是，不平等关系是否完全等同于公法所调整的关系，而平等关系是否完全等同于私法所调整的关系？
　　形象直观乃关系说的突出特点，而中华民族正好长于形象直观思维而拙于抽象逻辑思维，于是关系说就很容易为国人所接受。中国社会有着数千年漫长浓厚并且根深蒂固的等级传统，而任何一位生活于中国社会的人都不会也绝不敢忽视那无处不在的严格等级。对于一个中国人来说，在其生命里的绝大部分时光中，他都在承受着这种等级的森严沉重。因此，对于平等关系和不平等关系这两者之间的差异，中国人比这世界上绝大多数国家的人有着更为强烈的感受。关系说在今日中国有着天然的远远胜过其他学说的吸引力，其原因正在于此。在法律的门外汉那里，甚至在某些法学者那里，关系说颇受欢迎，因为一眼望去，私法调整的似乎都是平等关系，而公法调整的似乎都是不平等关系。
　　《民法通则》第2条规定：“中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。”该条采纳的正是关系说。自上个世纪80年代《民法通则》颁行以来，关系说已经深入国人之心，即使法官也深受其影响而往往依照关系说作出裁判，如发生于2005年的中国政法大学梁华仁等七位法学教授状告中国政法大学低价回购旧房被驳回起诉一案即堪称适例。{19}
　　但是，如果我们拒绝让思想停留在如此肤浅的层面而愿意作深入思考，就会很容易地发现，私法也同样调整着不平等关系。亲属法中父母和其未成年子女的关系、监护法中的监护关系、公司法中股东（大）会和股东的关系等等，都是私法中不折不扣的不平等关系。合同关系被视为平等关系的典型，但即使在这种典型的平等关系中，也可以看见不平等关系的身影，如在雇佣合同中，就存在着管理指挥的权力和对此管理指挥权力的服从。这是问题的一方面。另一方面，依照关系说，公法并不调整平等关系，但这显然不合事实，因为诸如两个同级国家机关之间的工作关系、两个公民之间的选举权纠纷关系等等平等关系正为公法所现实地调整着。更让人不能不忧虑的是，关系说还潜藏着恶果。某些本应按私法予以处理的案件，在实践中却往往因为当事人间的不平等关系而被按公法进行了处理，如高校学生状告其所在高校侵权的案件、国家侵权案件、公务员招考中考生权利受侵害的案件等等均属此类。
　　主体说和新主体说有着内在的关联，后者实乃前者的翻版。主体说认为，如果法律关系的主体一方或双方代表国家公权力，则该法律关系就是公法关系，而如果法律关系的任何一方都不代表国家公权力，则这种法律关系就是私法关系。该学说的真理性在于，公法关系中确实有一部分关系的主体一方或双方代表着国家公权力，而私法关系中，也确实有大量的关系，其主体的任何一方都与国家公权力无涉。但是，有两类现象为主体说所无法解释：其一，在有些私法关系中，也有国家公权力参与，如国家侵权关系和国家以国库资格参与的国库券发行关系；其二，在有些公法关系中，任何一方都不代表国家公权力，如两个公民之间因为其中一位有无选举权而发生的纠纷。
　　作为主体说实际上的翻版，新主体说具有主体说所具有的一切缺陷。此外，新主体说认为“对任何人均可适用的法律则为私法”，这实在难谓科学。事实很明显，刑法、选举法、戒严法、国籍法、国家通用语言文字法等等法律对任何国人都可以适用，但这些法却都不是私法。
　　性质说以是否具有强行性而区分私法和公法。笔者认为，该说不但没有触及问题的内容和本质，只是就形式和现象立论，并且该说也违反了形式逻辑。诚然，公法具有强行性，不可由当事人任意变更，而私法具有任意性，其法律关系可由当事人双方通过协议加以改变。但是，我们是否能反过来说，具有强行性的法律就是公法，而不具有强行性的法律就是私法呢？衡诸形式逻辑的原理，原命题成立，其逆命题未必成立。
　　性质说也违背了法理，因为它混淆了法律调整的强行性和法律调整对象的特性。法律的调整，无论是公法的调整抑或私法的调整，尽管其强行性的程度不同，但却都有着强行性，这一点不可否认，这也正是法律之所以为法律的一个重要理由。强行性既为私法公法所共有，则按照这一共性，焉能将私法和公法区分开来？
　　从反面看，公法中也有着关于双方合意的规定，也有着经过要求才能强制执行的规定，甚至还有着当事人可以任意处置的规定，如根据选举法，公民可以行使选举权，也可以放弃行使选举权；同时，私法中也不缺乏强行性规定，对于这些规定，当事人不得任意加以改变，如婚姻法、继承法中的某些规定。所以，依据是否具有强行性而区分私法和公法并不可行。
　　有必要指出的是，与关系说一样，性质说在我国也颇有影响。稍微不同的是，关系说的影响主要体现在法律实践方面，而性质说的影响则主要体现在学者论述当中。论及私法中愈来愈多的强行性规范时，有学者往往会顺势地发一通“私法公法化”的感慨。显然，在发这种感慨的学者看来，强行性规范就是公法规范，公法规范就是强行性规范。{20}
　　最后，我们来看折衷说。在理论研究中，折衷堪称一种常见的现象。对某一问题，当各方均已抒发了自己的见解，而仍不能使他方服膺时，折衷往往就会适时地出笼，并且因其常作全面辩证状，而每每获得思维懒惰者的盲从。折衷的惯用手段是：你们各方的观点都有一定的道理，不过我认为应当综合起来看待问题，云云。可以毫不客气地说，理论研究中所谓的“折衷说”，充其量只是一种研究方法，而绝对算不上是一种独立的观点，因为它并没有给有关研究增加任何新的信息。折衷方法以其显而易见的平庸决定了它对于智慧几乎没有什么要求，因而极易为辩证法学养缺乏或者欠佳者所接受。折衷方法与中国社会的中庸很是相宜，讲究不偏不倚和模糊不清，而反对独立见解和明确表态。若用作一种处世态度以应付日甚一日地浸染着等级味、金钱味、关系味而唯独鲜见法治味的今日中国社会，折衷的方法也许再也合适不过，但是，对严肃并以追求真理为己任的科学研究来说，折衷的方法却实在难谓恰当。
　　在私法与公法区分标准问题上的折衷说虽为法国学者所提出，并有我国学者附和赞同，但正如上述对于折衷的一般批判所言，该说并未在私法与公法区分标准问题上提出自己的独立观点，并未给有关研究增加新的信息，而只是简单地重复叠加已有的学说，因而不可能比作为其构成成分的那些学说更为让人服膺。
　　二、私法公法区分的应然标准
　　私法公法的区分标准问题虽然与公权力和私权利、公益和私益的对立有着天然的联系，但它并不仅仅是公权力和私权利、公益和私益的对立问题；虽然与平等和隶属、强行和任意的分野不可分割，但它也不仅仅是平等关系和隶属关系、强行性规范和任意性规范的分野问题。它只有在对人民{21}和政府的关系的探求中才能得到准确把握，而这就要求我们必须以市民社会的理论为研究的切入点。
　　同时，我们还应当明确，私法公法区分标准的确定，实质上也是一个如何概括的问题。我们并不是对任何一个法律的私法公法属性都无法判断，相反，我们知道民法属于私法，知道刑法和行政法属于公法。前述学说中除折衷说之外的其他学说虽均有一定程度的真理性，但却在概括的完全性和准确性上出了问题。所以，在确定私法公法的区分标准时，我们还应当注意概括的完全性和准确性。
　　（一）市民社会的理论
　　“市民社会”这一概念源自西方。市民社会有三种形态，即古典市民社会、现代市民社会和市民社会的当代发展，相应地就有三种市民社会理论，而与本文探讨相关的主要是现代市民社会理论。在古典市民社会理论中，“市民社会”、“政治社会”和“文明社会”这三者之间并无明确区分。{22}亚里士多德奠定了古典市民社会理论的基础，而西塞罗则在公元1世纪明确了古典市民社会的含义。到了13、14世纪，无论为教皇的神权统治进行辩护的学者，抑或为国王的世俗统治提供合理性说明的思想家，都仍然是从亚里士多德的市民社会思想中寻找理论依据。他们所重新使用的“市民社会”一词，主要是指政治国家或者城邦国家，其内容并没有超出亚里士多德和西塞罗赋予此词的含义。可以看出，古典市民社会理论往往在政治社会的意义上使用市民社会的概念，并不认为家庭、私有财产、工商业活动等属于市民社会的主要特征，而认为市民社会的主要特征就在于它拥有政府和法律这样一些政治文明因素。
　　现代市民社会理论主要由黑格尔提出并由马克思加以完善。黑格尔认为：“市民社会是处于家庭和国家之间的差别的阶段，虽然它的形成比国家晚。其实，作为差别的阶段，它必须以国家为前提，而为了巩固存在，它也必须有一个国家作为独立的东西在它前面。”{23}黑格尔将政治国家和市民社会明确区分开来，这堪称居功甚伟；不过，黑格尔理论的缺陷也很明显，如认为市民社会从属于政治国家即是。
　　马克思在继承黑格尔市民社会理论的合理因素的同时，批判了黑格尔关于市民社会从属于政治国家的观点，认为政治国家必须以市民社会为基础。“政治社会没有家庭的天然基础和市民社会的人为基础就不可能存在。它们是国家的必要条件。但是在黑格尔那里条件变成了被制约的东西，规定其他东西的东西变成了被规定的东西”。{24}马克思认为，市民社会是私人利益关系的总和，处于政治国家之外，是全部历史的真正发源地和舞台。按照马克思的市民社会理论，现代市民社会的运转以政治社会和市民社会的分离为基础，市民社会自己完全可以从内部建立起必要的秩序，而根本不必仰仗国家的强制性力量。由此可见，在市民社会和政治国家这一对范畴中，是前者决定后者，而不是相反，正所谓政治国家只不过是“市民社会的正式表现”而已。{25}
　　由葛兰西开创并由帕森斯和哈贝马斯等人所发展的当代市民社会理论，将独立的社团及其在公共领域中的活动看作是市民社会的基本构成要素，从而在文化层面上界定了市民社会，为市民社会概念增添了新的内涵。近二三十年间，市民社会思潮在全球范围内得到了复兴和拓深，这一思潮在很大程度上是对当代市民社会理论传统的延续。诸多当下的市民社会论者都将理论源头追溯至葛兰西以降的市民社会理论脉络，从中发掘并援用自己所需的资源。最突出的当属柯亨与阿拉托。他们依据葛兰西和哈贝马斯的市民社会理论，将市民社会视为“介于经济与国家之间的一个社会相互作用的领域，主要是由私人领域（特别是家庭）、社团领域（尤其是自愿性社团）、社会运动以及公共沟通形式所组成”。{26}
　　在我国，比之于社会学界对市民社会的研究，民法学界的相关探讨显得少了一些。张俊浩教授认为，市民社会是全部历史的真正发源地和舞台，而政治国家只不过是市民社会的正式表现而已；{27}徐国栋教授认为，市民社会的传统并非在资产阶级革命后才形成，而是在西方文明的源头时期就存在了。{28}从已有的研究成果看，我国民法学界在研究市民社会理论时，普遍以现代市民社会理论为研究的重点，以马克思的市民社会理论为研究基础。这自有其内在的道理，因为今日中国社会与现代市民社会理论尤其是马克思的市民社会理论所产生于其中的那个历史阶段，至少在经济方面有着诸多的相似性。
　　在此需要指出的是，由于对马克思的市民社会理论在理解上存在着某种片面性，我国民法学界目前惯常将私法和市场经济联系在一起。很明显，如果不进一步挖掘市场经济背后潜在的社会根源，而仅仅停留于表面，则无法获知私法的本质。笔者认为，市场经济并不能凭空而生，它只不过是市民社会在经济层面的表现方式而已，而绝非市民社会的全貌。因此，如果仅仅从市场经济的角度探求私法的内涵，则势必会得出私法是调整商品经济或者市场经济的基本法这样片面的结论。
　　笔者认为，在研究市民社会理论时，固然应当以马克思的市民社会理论作为研究的重点和基础，因为该理论以唯物史观为指导，恰当地表述了经济关系对于政治国家的决定作用，但我们同时也应当吸收古典市民社会理论和当代市民社会理论中的合理成分，以便更准确地把握市民社会这个概念的内涵。笔者在后文论述私法观念的革命时论及社团和社员之间的民事权力问题，正是从当代市民社会理论中得到了相关启示。
　　（二）私法公法区分的应然标准：是否为国家统治关系
　　正如前文所述，与今日中国的民法学研究密切相关的主要是现代市民社会理论。在前文对现代市民社会的探讨中，我们已经看到，不管是黑格尔还是马克思，均区分了家庭、市民社会和政治国家这三个概念，只是在决定与被决定的关系问题上两人有不同的看法。以这三个概念的区分为基础，我们就可以在思维上通过这样的步骤来区分私法和公法：首先，对某个特定的社会，将其全部社会关系分为三大类，即国家统治关系、{29}市民社会关系和家庭关系；其次，调整国家统治关系的法律规范总称为“公法”，而调整非国家统治关系包括市民社会关系和家庭关系的法律规范总称为“私法”；最后，此处的“国家统治关系”就是公社会关系，而“非国家统治关系”则是私社会关系，包括了市民社会关系和家庭关系。一言以蔽之，公法私法的区分标准就是作为其调整对象的社会关系是否为国家统治关系。为叙述方便，本文此后如无特别说明，一律将“私社会关系”简称为“私关系”，将“公社会关系”简称为“公关系”。
　　对于国家统治关系，我们可以从内容、结构和职能三个角度进行考察。从内容上看，国家统治关系包括政治统治关系、经济统治关系、文化统治关系、军事统治关系、环境统治关系等。对这些国家统治关系进行法律调整，就产生了一系列的公法。例如，在政治统治方面，公法有选举法、立法法、行政法、法院组织法、刑法、各种诉讼法等；在经济统治方面，公法有经济法和计划生育法等；{30}在文化统治方面，公法有书报检查法、文物管理法、国家通用语言文字法等；在军事统治方面，公法有兵役法等军事法；在环境统治方面，公法有环保法。从结构上看，国家统治关系包括了国家公权的形成关系和国家公权的行使关系。前者可谓“自下而上”的关系，如公民行使选举权和被选举权而生的关系、公民对国家机关工作人员的监督关系、国家机构的组织关系等等；后者可谓“自上而下”的关系，如国家机关对公民的行政许可关系、行政处罚关系、审判关系、军事管制关系等等。从职能上看，国家统治关系包括政治镇压关系和社会管理关系。按照马克思主义的国家观，国家在其本质上乃是阶级统治的机器，因而国家的职能就可归结为政治镇压和社会管理两个方面，并且这里的社会管理不管多么的貌似没有政治镇压的色彩,甚至可能还会表现出某些温情脉脉的油彩，但其最终目的则都是为政治镇压服务的。据此，调整国家统治关系的法律即公法就可分为政治镇压的法律和社会管理的法律，前者如刑法，后者如环保法、劳动法、反不正当竞争法、垄断法等等。在此，我们还可以附带地得出一个结论：这里的后者即“社会管理法”，其实就是在法律划分问题上主张三分法，即将法律分为私法、公法和社会法的学者所说的“社会法”。换言之，所谓“社会法”，并不能与公法、私法相并列，而应该属于公法。
福建省厦门市人民政府办公厅


厦府办〔2006〕278号
厦门市人民政府办公厅转发市国土房产局关于厦门市社会保障性租赁房管理办法（试行）的通知


各区人民政府，市直各委、办、局，各开发区管委会：

　　市国土房产局制定的《厦门市社会保障性租赁房管理办法》（试行）已经市人民政府研究同意，现转发给你们，请认真遵照执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二OO六年十一月二十九日

厦门市社会保障性租赁房管理办法 （试行）



　　第一章　总则

　　第一条　为规范本市社会保障性租赁房的分配和管理，依据《厦门市社会保障性住房建设与管理暂行规定》及相关法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市行政区范围内社会保障性租赁房的分配和管理工作。

　　第三条　本办法所称的社会保障性租赁房，是指政府向中低收入家庭和特定对象提供的，限定建设标准和租金补助标准，具有保障性质的租赁住房。

　　第四条　市国土资源与房产管理局（以下简称“市国土房产局”）是本市社会保障性租赁房的行政主管部门，市公房管理中心负责本市社会保障性租赁房的具体管理工作。市计划、财政、建设、规划、机关事务管理、人事、民政、统计、物价、劳动、侨办、公安、交通、工商、税务、审计、监察及各区政府、街道、居委会等部门按照本部门职责分工，协助做好社会保障性租赁房的相关工作。

　　第五条　社会保障性租赁房由政府投资建设和筹集，并实行房源收储制度。

　　社会保障性租赁房建设和筹集房源的资金来源为一定比例的土地出让净收益、财政专项拨款、财政投融资、接受社会捐赠等。

　　市国土房产局根据社会需求编制社会保障性租赁房需求规划和供应计划，报市政府批准后向社会公布。

　　第二章　申请和配租

　　第六条　中低收入家庭申请承租社会保障性租赁房须同时符合下列条件：

　　（一）申请人及共同申请的家庭成员均应具有本市城镇户籍，在本市工作和生活，且其中至少有1人取得本市户籍时间满3年；

　　（二）家庭收入符合中低收入家庭收入标准；

　　（三）家庭资产在中低收入家庭年收入标准上限的4倍以下；

　　（四）无房户或住房困难户。

　　第七条　申请社会保障性租赁房实行家庭成员全名制。夫妻户籍均在本市的必须共同申请，未成年人必须与其法定监护人共同申请。由共同指定的一个成员作为申请人，其他参与申请的家庭成员作为共同申请人。单身达到计划生育晚婚年龄的，可独立申请。

　　第八条　购买商品房或作为商品房代理人户籍迁入本市的，不得申请社会保障性租赁房；投靠子女户籍迁入本市的，不得单独申请社会保障性租赁房。

　　第九条　申请社会保障性租赁房时申请人及共同申请人应提供以下材料：

　　（一）《厦门市社会保障性租赁房申请表》；

　　（二）身份证、户口簿（户籍证明）、结婚证；配偶已去世的应提供死亡证明；离婚的应提供离婚证或法院离婚判决书及子女抚养权证明；因服兵役和到外地就学等原因户籍未在本市的应提供派出所证明；

　　（三）所在单位开具的收入和住房分配情况证明；

　　（四）拥有的房产及现居住住房的权属、合同等证明材料；

　　（五）拥有汽车的，应提供汽车行驶证等证明材料；

　　（六）投资办企业的，应提供工商营业执照或股东证明材料；

　　（七）属于残疾、优抚对象、军烈属、低保家庭的，应提供相关证件或相应证明材料；

　　（八）其它相关材料。

　　第十条　社会保障性租赁房的申请和分配程序：

　　（一）登记。申请人持申请材料，向户籍所在地居委会提出申请，由居委会受理、发轮候号码；

　　（二）审核。户籍所在地居委会组织调查和审核并公示7日（申请人及共同申请人不在户籍所在地居住的，由实际居住地居委会组织调查、公示并出具调查意见，送申请人户籍所在地居委会进行审核；申请人户籍与共同申请人户籍不在同一居委会的，分别由户籍所在地居委会组织调查、公示并出具调查意见，送申请人户籍所在地居委会进行审核），经街道办审核，区民政局审核租金补助标准；

　　（三）复核。市公房管理中心对申请人的相关情况进行复核；

　　（四）审批。市国土房产局审批并向社会公示15日；

　　（五）选房。市公房管理中心按轮候号码顺序约谈，申请人根据自身需求和房源情况自行选房，申请人有三次挑选住房机会，选房后签订《选房意向书》或《选房确认书》。申请人拒绝选房，或经三次选房不能选定，或已签订《选房确认书》但未在规定时间内签订房屋租赁合同的，视为放弃本次申请资格，但可重新申请社会保障性租赁房；

　　（六）签约。申请人与市公房管理中心签订《厦门市社会保障性租赁房租赁合同》，与户籍所在地的区民政局签订《厦门市社会保障性租赁房租金补助合同》；

　　（七）入住。申请人持市公房管理中心开具的《入住通知单》到房屋所在地相关管理部门办理入住手续。

　　第十一条　社会保障性租赁房实行分类轮候配租制度，孤寡、残疾、优抚对象、军烈属等可单列轮候，优先配租。轮候配租具体办法由市国土房产局另行制定。

　　第十二条　轮候期间申请人及共同申请人的收入、人口、资产、住房等情况发生较大变化的，应主动向原提交申请的居委会提出变更登记，并按规定程序重新审核资格条件和租金补助标准。

　　第十三条　社会保障性租赁房配租户型原则：

　　（一）1人户配租一房型；

　　（二）2人户及夫妻带1子女家庭可配租二房型；

　　（三）3人及以上户（不含夫妻带1子女家庭）可配租三房型。

　　第十四条　符合条件申请人的原住房属于享受政府住房优惠政策的，应按规定退出；不属于享受政府住房优惠政策的，按本试行办法第十三条规定下调一房型配租。申请人可申请下调配租房型。

　　第十五条　市公房管理中心应向社会公布社会保障性租赁房的房源信息，主要包括房屋的地址、数量、户型、面积、租金等。

　　第三章　租金管理

　　第十六条　社会保障性租赁房按市场租金标准计租，租金标准和租金计算办法由市国土房产局会同财政等部门制定。

　　第十七条　承租社会保障性租赁房实行租金补助制度，补助标准按不同对象和家庭收入水平进行划分。

　　第十八条　中低收入家庭承租的社会保障性租赁房的租金补助标准按以下执行：

　　（一）家庭收入为中低收入家庭收入标准上限0.5倍及以上的，补助房屋租金的70%；

　　（二）家庭收入为中低收入家庭收入标准上限0.5倍以下的，补助房屋租金的80%。其中属于最低生活保障对象的，补助房屋租金的90%。

　　第十九条　承租人在租赁期间，因特殊情况造成经济特别困难的，可向租金补助发放部门申请特殊租金补助。特殊租金补助最高补助金额为自付租金总额的80%，每次最长期限为一年。

　　第二十条　中低收入家庭承租的社会保障性租赁房的租金补助金由市、区财政按财政体制分成比例共同承担。

　　第二十一条　承租人应向租金补助发放部门如实申报家庭收入情况，租金补助发放部门应建立审查制度，并视情调整租金补助金。

　　第二十二条　承租人应按月缴交应承担的租金，拖欠租金的，由市公房管理中心依法收取滞纳金。租金和滞纳金由市公房管理中心收取后按规定上缴市财政，并实行“收支两条线”管理。

　　第四章　租赁管理

　　第二十三条　已享受政府住房优惠政策但仍符合社会保障性租赁房申请条件的申请人，应在获得批准承租社会保障性租赁房后60日内退出原住房或已领取的拆迁公有住房货币安置补偿金，由市国土房产局依法收回或回购，未按规定退出的，由市国土房产局收回已批准的租赁房屋。

　　第二十四条　承租社会保障性租赁房后出现下列情形的，应主动申报退出社会保障性租赁房：

　　（一）家庭收入或资产已超过规定标准的；

　　（二）有其它住房的；

　　（三）出现不符合承租社会保障性租赁房的其它情形的。

　　以上情形超过三个月时间未申报退出社会保障性租赁房的，由市国土房产局依法收回房屋，租金补助发放部门取消其租金补助，同时追缴从不符合条件之日起已发放的租金补助金。

　　第二十五条　社会保障性租赁房租赁合同和租金补助合同期限应一致，且最长不超过三年。合同期满时承租人应腾退住房，需要续租的，应在合同期满前三个月提出申请，经审核符合承租条件的，续签租赁合同和租金补助合同。

　　第二十六条　承租人可按以下程序退出社会保障性租赁房：

　　（一）申报。承租人向市公房管理中心提出书面申请；

　　（二）签订协议。由市公房管理中心与承租人签订《社会保障性租赁房退房协议》，终止租赁关系；

　　（三）退出房屋。承租人应在协议规定时间内腾退社会保障性租赁房，缴清水、电、煤气、电视、电话、物业及其它应由承租人承担的相关费用，同时将户籍迁出；

　　（四）结算。退房后市公房管理中心与承租人对租金等进行结算。租金结算至退出社会保障性租赁房的上月月底。

　　第二十七条　承租人应保护好房屋及其设备并合理使用，若因使用不当或人为原因造成房屋及其设备的损坏，承租人应负责修复并依法承担相关费用。

　　第二十八条　社会保障性租赁房的修缮维护、设备维修更新、危房改造和相关管理费用，房屋空置期间产生的物业等管理费用，以及用于回收、回购、收购住房等所需的资金，纳入部门预算，由市财政核拨。

　　第二十九条　新建的社会保障性租赁房在交付使用前，应具备基本居住条件，建设标准由市国土房产局会同市建设与管理局制定。旧房在投入使用前，由市国土房产局根据需要进行基本装修，相关费用纳入房屋修缮经费项目管理。

　　第三十条　承租人应及时向供水、供电、燃气、有线电视、电信、卫生、物业管理等部门申请办理开户及变更等相关手续，相关费用由承租人按照相关规定独立承担，自行缴纳，相关部门应提供方便，保证正常使用。

　　第三十一条　社会保障性租赁房的租金收缴和房屋修缮等具体事务性工作，可由市公房管理中心委托具备相关资质条件的单位进行管理。

　　第五章　监督管理

　　第三十二条　承租人以虚报、瞒报或伪造等手段骗租社会保障性租赁房的，租金补助发放部门有权取消其租金补助，并追缴已补助的租金补助金，承租人应退还所有租金补助款。

　　第三十三条　承租人擅自将社会保障性租赁房转让、转租、转借、调换，或无正当理由空置六个月以上的，市公房管理中心有权终止租赁合同、收回房屋，并依法追究责任。

　　第三十四条　申请人及共同申请人有隐瞒和弄虚作假等行为的，一经查实即取消申请和承租资格，五年内不得再申请，并可收回房屋或依法处理。

　　对出具虚假证明的单位和个人，由其上级主管部门或监察部门依法追究单位领导责任，并对相关责任人依法处理。

　　第三十五条　市国土房产局和市公房管理中心应及时受理涉及社会保障性租赁房工作的来访、来信和来电，并依法核实处理。

　　第三十六条　参与社会保障性租赁房管理的相关工作人员有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章　附则

　　第三十七条　公务人员、人才及其他特定对象申请社会保障性租赁房的相关管理办法，由市国土房产局会同有关部门另行制定，报市政府批准执行。

　　第三十八条　本办法颁布实施前已承租的公房暂按原办法管理。

　　第三十九条　本办法由市国土房产局负责解释。

　　第四十条　本办法自颁布之日起施行。