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签二手房买卖合同应注意的问题/郭旺生

时间:2024-07-12 15:44:03 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8638
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签二手房买卖合同应注意的问题

郭旺生


  一、房屋权属条款。主要是审查房屋的权属状况,例如是否有共有人,房屋是否存在抵押,是否有租赁关系,最好在合同中增加卖方的相应保证条款。
  二、房屋价款与中介合同约定的价款。通常情况下,二手房买卖双方都会委托中介公司进行。对买卖合同和中介合同的审查,应注意以下几点:1、业主的委托卖价与买方的买价是否一致,如果不一致可能会引发纠纷;2、中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。广州市国土房管局会同市工商局发布的2010年版《存量房买卖合同示范文本》(简称《买卖合同》)和《房地产中介服务合同示范文本》(简称《中介合同》),在全市推广使用,新版合同将作为在广州今年上半年实施的二手房网签系统的网签合同,规定全部网签交易均要使用,明确规定,二手房买卖佣金合收不得高于3%。
  三、房款支付条款。二手房的买卖,付款方式多种多样,有一次性付款,有按揭付款还有银行监管等,选择一次性付款的较少,但因为“一手交钱,一手交房”,这种付款方式风险也相对较低。按揭付款是比较通行的方式,交付首期后就以银行按揭的方式分期支付房款,要注意约定好款项支付的条件及时间,避免出现条件不满足而导致的违约情况而得不偿失。银行监管的方式由于有第三方监管,风险也相对较低。
  四、交房条款。主要包括交房的时间、交房的条件、交房完成的标志等。交房条件一般包括付清房款,迁出户口、结清物业及水电煤有线电视、电话等费用,维修金过户或者计算清楚。
  五、违约救济条款,可以选择仲裁也可以选择法院审理。各有利弊,仲裁的速度快,解决纠纷实行“一裁终局”,免去诉累,但由于是一裁终局,所以可能会存在事实以及道理未能说清的情况,而选择法院则可能要经理一审二审,过程较长,但相对有利于查清事实。


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劳动合同法实施条例(草案)涉嫌越权解释分析

李迎春律师



【摘要】
国务院制定的劳动合同法实施条例可以对劳动合同法模糊条款做出细化使其更有操作性,但是不能超越条款本身的含义解释法律、创设新制度,否则就涉嫌越权解释了。。。

【关键词】劳动合同法实施条例 越权解释 分析


  《中华人民共和国立法法》第四十二条规定,法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会。法律有以下情况之一的,由全国人民代表大会常务委员会解释:(一)法律的规定需要进一步明确具体含义的;(二)法律制定后出现新的情况,需要明确适用法律依据的。2008年5月8日国务院公布的《中华人民共和国劳动合同法实施条例》(草案)对《劳动合同法》许多模糊条款进行了明确,这无疑是值得称道的,在实践中也具有可操作性,但是纵观整个条例45个条款,有部分条款已经超出了《劳动合同法》条款本身的含义,已经变成了对法律条款进行解释了,似乎有越权解释法律之嫌。本文仅从立法程序上探讨《条例》草案部分条款对法律做出解释的权限是否合法,并未涉及条例条款本身在实践操作中的合理性。 

  涉嫌越权解释条款一:续延劳动合同后符合连续工作满10年订立无固定期限劳动合同的规定 

  【条款】:第十二条 劳动合同期满,因劳动者有下列情形之一而续延,劳动者在该用人单位已经连续工作满10年,劳动者提出订立无固定期限劳动合同的,用人单位应当与该劳动者订立无固定期限劳动合同: 

  (一)从事接触职业病危害作业的劳动者未进行离岗前职业健康检查,或者疑似职业病病人在诊断或者医学观察期间的;  

  (二)患病或者非因工负伤,在规定的医疗期内的;  

  (三)女职工在孕期、产期、哺乳期的。 

  【分析】:《劳动合同法》第十四条第二款第(一)项规定,劳动者在该用人单位连续工作满十年的,劳动者提出或者同意续订、订立劳动合同的,除劳动者提出订立固定期限劳动合同外,应当订立无固定期限劳动合同。根据《劳动合同法》该项之规定,劳动者提出订立、或者同意续订劳动合同的,除劳动者提出订立固定期限劳动合同外,用人单位均应当订立无固定期限劳动合同。但是《条例》(草案)第十二条仅规定劳动者“提出”订立无固定期限劳动合同的,用人单位应当与该劳动者订立无固定期限劳动合同,实践中有些劳动者法律意识并不强,并不一定知道这时候要“提出”订立无固定期限劳动合同,可能是在用人单位提出续订劳动合同时“同意”续订,根据劳动合同法第十四条的规定,用人单位本应当也订立无固定期限劳动合同,但是根据《条例》(草案)第十二条之规定,劳动者不“提出”订立无固定期限劳动合同要求的,但同意续订劳动合同,将无法根据本条签订无固定期限劳动合同,《条例》(草案)显然缩小了劳动者可订立无固定期限劳动合同的范围,这种“缩小解释”,并不符合劳动合同法原意。 

  涉嫌越权解释条款二:政府以及有关部门为安置困难人员就业而提供的给予岗位补贴和社会保险补贴的公益性岗位,其劳动合同不适用劳动合同法有关无固定期限劳动合同的规定以及支付经济补偿的规定 

  【条款】:第十五条 地方各级人民政府以及有关部门为安置困难人员就业而提供的给予岗位补贴和社会保险补贴的公益性岗位,其劳动合同不适用劳动合同法有关无固定期限劳动合同的规定以及支付经济补偿的规定。 

  【分析】:本条规定地方各级人民政府以及有关部门为安置困难人员就业而提供的给予岗位补贴和社会保险补贴的公益性岗位,其劳动合同不适用劳动合同法有关无固定期限劳动合同的规定以及支付经济补偿的规定。如果从结论去推断劳资双方法律关系,只能说明在该公益性岗位工作的劳动者与“地方各级人民政府以及有关部门”不建立劳动合同关系,如果建立劳动合同关系,劳动合同应当毫无例外的适用劳动合同法有关无固定期限劳动合同的规定以及支付经济补偿的规定才对,法律面前人人平等嘛,难道法律上会存在有部分劳动合同关系适用无固定期限劳动合同的规定以及支付经济补偿的规定,有部分劳动合同关系不适用无固定期限劳动合同的规定以及支付经济补偿的规定?但根据本条规定,又明确了双方确实是“劳动合同关系”,因为条款中明确了“其劳动合同”的存在,本条显然存在越权解释之嫌。 

  涉嫌越权解释条款三:劳动合同法第十七条规定的“法律、法规规定应当纳入劳动合同的其他事项”,不包括《中华人民共和国劳动法》第十九条规定的“劳动纪律”、“劳动合同终止的条件”和“违反劳动合同的责任”的规定 

  【条款】:第十六条 劳动合同法第十七条规定的“法律、法规规定应当纳入劳动合同的其他事项”,不包括《中华人民共和国劳动法》第十九条规定的“劳动纪律”、“劳动合同终止的条件”和“违反劳动合同的责任”。 

  【分析】:“劳动纪律”、“劳动合同终止的条件”和“违反劳动合同的责任”是劳动法中所规定的合同必备条款,劳动合同法规定的劳动合同必备条款已经没有该三项条款,但是劳动合同法第十七条又规定了劳动合同必备条款包括“法律、法规规定应当纳入劳动合同的其他事项”,由于劳动法是法律,且仍继续有效,劳动法规定的“劳动纪律”、“劳动合同终止的条件”和“违反劳动合同的责任”根据劳动法之规定属于法律规定应当纳入劳动合同的事项,因此,从这个入口进去,“劳动纪律”、“劳动合同终止的条件”和“违反劳动合同的责任”又可能出现在《劳动合同法》规定的劳动合同必备条款里面。这其实是劳动合同法起草时的疏忽导致的法律漏洞,本条对此进行了“补漏”的解释,但是按照《立法法》的规定,法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会,而不能由国务院法规进行解释。 

  涉嫌越权解释条款四:试用期工资标准的规定 

  【条款】:第十八条 劳动者在试用期的工资不得低于本单位相同岗位最低档工资的80%或者不得低于劳动合同约定工资的80%,并不得低于用人单位所在地的最低工资标准。 

  【分析】:《劳动合同法》第二十条规定,劳动者在试用期的工资不得低于本单位相同岗位最低档工资或者劳动合同约定工资的百分之八十,并不得低于用人单位所在地的最低工资标准。本条实际上是用词不严谨的表现,根据“或者”的汉语意思,该条可以得出两种理解,第一种理解:劳动者在试用期的工资不得低于本单位相同岗位最低档工资,不得低于劳动合同约定工资的百分之八十,并不得低于用人单位所在地的最低工资标准;第二种理解:劳动者在试用期的工资不得低于本单位相同岗位最低档工资的百分之八十,不得低于劳动合同约定工资的百分之八十,并不得低于用人单位所在地的最低工资标准。从条款规定看,两种理解都没有错,但是,一个法条不可能有两种理解,否则无法操作。这其实也是劳动合同法的一个法律漏洞。本条对此进行了明确,采纳了第二种理解,即劳动者在试用期的工资不得低于本单位相同岗位最低档工资的80%或者不得低于劳动合同约定工资的80%,并不得低于用人单位所在地的最低工资标准,其实也是对法律条款含义进行了解释,也涉嫌越权解释。  

  涉嫌越权解释条款五:劳动合同中止的规定 

  【条款】:第二十四条 用人单位与劳动者协商一致,可以中止或者部分中止履行劳动合同。劳动者应征入伍、劳动者被依法限制人身自由或者劳动者失踪但是尚未被人民法院宣告失踪、宣告死亡的,用人单位可以中止或者部分中止履行劳动合同。 

  中止或者部分中止履行劳动合同期间,用人单位和劳动者双方暂停履行劳动合同的有关权利、义务。  

医药行政处罚程序暂行规定

国家医药管理局


医药行政处罚程序暂行规定
1997年8月7日,国家医药管理局

第一条 为贯彻实施《中华人民共和国行政处罚法》,制定本规定。
第二条 国家和地方各级医药行政机关实施行政处罚必须遵守《中华人民共和国行政处罚法》和本规定。
第三条 本规定所称医药行政执法机构(以下简称执法机构)是指医药行政机关设立的负责医药行政执法的工作机构。
本规定所称医药行政法制工作机构(以下简称法制工作机构)是指医药行政机关设立的负责医药执法监督检查的工作机构。
第四条 省、自治区、直辖市医药管理部门负责查处本行政辖区内违反有关医药法律、法规和规章的案件。
上级医药行政机关有权对下级医药行政机关处理的案件进行监督检查。如发现其处理不当的,有权责令其及时纠正。
第五条 行使医药行政处罚权的具体管辖事项,依照有关法律、行政法规和规章的规定。
医药行政机关之间对管辖权发生争议时,应当协商解决或者提请共同的上级医药行政机关指定管辖。
医药行政机关对行政违法案件立案后,发现不属于本行政机关管辖的,应当及时将案件及有关材料移送有管辖权的行政机关。
第六条 医药行政机关实施行政处罚时,应当责令当事人改正或者限期改正违法行为。
第七条 违法事实清楚并有法定依据,对公民处以50元以下、对法人或者其它组织处以1000元以下罚款或者警告的行政处罚的,可以当场作出行政处罚决定。
第八条 执法人员依法当场作出处罚决定,必须遵守下列程序:
(一)向当事人出示身份证件;
(二)告知当事人违法事实、处罚理由和依据,听取当事人意见,并告之当事人依法享有的权利;
(三)填写编有号码的行政处罚决定书;
(四)将处罚决定书当场交付当事人;
(五)在二日内将行政处罚决定报所属行政机关备案。
依法当场收缴罚款的,必须向当事人出具省、自治区、直辖市财政部门统一制发的罚款收据。
第九条 除依法当场决定行政处罚的外,执法机关发现公民、法人或其它组织有违法行为依法应当给予行政处罚的,应当在三日内,指定案件具体承办人员,填写《医药行政违法案件立案呈批表》,经执法机构负责人批准后立案。
第十条 案件承办人员在立案后开始调查,调查人员应当两人或两人以上。调查人员如与本案有关的,应当回避。案件的调查取证应当在十五日内完成。特殊情况需要延长时间的,应报执法机构负责人批准,但最多不得超过三十日。
第十一条 执法人员调查案件应当收集证据。证据有以下几种:
(一)书证;
(二)物证;
(三)视听资料;
(四)证人证言;
(五)当事人的陈述;
(六)鉴定结论;
(七)勘验笔录。
第十二条 执法人员依法向当事人和有关人员调查案件情况,应当向被调查人出示证件,并制作调查或者询问笔录,笔录由当事人和有关人员签名或者盖章。当事人或有关人员拒绝签名或者盖章的,应当有两名以上执法人员在笔录上注明情况并签名。
行政机关为调查案件需要,有权进行现场勘验和技术鉴定。对重要的书证,有权进行复制。
第十三条 执法人员在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下,经行政机关负责人批准,可以先行登记保存。
第十四条 行政机关对先行登记保存的证据,应当在七日内作出下列处理决定:
(一)需要进行技术检验的,送交法定检验部门进行检验。
(二)对于依法应当移送有关部门处理的,移交有关部门。
(三)法律、法规、规章规定的其它处理方式。
对不需要进行行政处罚的,行政机关应当解除先行登记保存。
第十五条 行政机关对证据进行登记保存应当有当事人在场。当事人不在场或者拒绝到场的,执法人员可以邀请有关人员参加。
对登记保存的物品应当开列清单,一式两份,写明物品名称、数量、规格等事项,由执法人员、当事人签名或者盖章,一份清单交付当事人。当事人拒绝签名、盖章或者接收的,应当有两名以上执法人员在清单上注明情况。
登记保存物品时,在原地保存可能妨害公共秩序或者公共安全的,可以异地保存。
第十六条 对违法行为调查终结,执法人员应当就案件的事实、证据、处罚依据和建议,在五日内填写《医药行政违法案件调查报告》。《医药行政违法案件调查报告》连同《医药行政违法案件立案呈批表》和证据材料,经执法机构负责人批准后,移交法制工作机构审查,然后报本行政机关负责人,行政机关负责人根据情况分别作出给予行政处罚、不予行政处罚、不得给予行政处罚或者移送其它机关处理的决定。
第十七条 对情节复杂或者重大违法行为给予较重行政处罚的,行政机关负责人应当集体讨论决定。
第十八条 行政机关在作出行政处罚决定之前,必须告知当事人给予处罚的事实、理由和依据,听取当事人的陈述和申辩,告知当事人依法享有的权利。
第十九条 行政机关在作出责令停产停业、吊销证照或者数额较大的罚款的行政处罚决定前,应当告知当事人有要求举行听证的权利。
数额较大的罚款为26000元到30000元。
第二十条 听证由行政机关法制工作机构或者专职法制工作人员主持,不收取费用。
听证按以下程序进行:
(一)在举行听证的七日前,以听证通知书的形式将举行听证的时间、地点及听证的事实和法律问题等事宜通知当事人;
(二)听证开始,首先应告知当事人有申请主持人回避、申辩和质证的权利;
(三)执法机构案件承办人提出当事人违法的事实、证据、行政处罚建议和依据;
(四)当事人提出证明异议的事实、证据或者理由;
(五)双方对有争议的事实、证据陈述意见;
(六)中止听证的,主持人应当时决定再次进行听证的有关事宜;
(七)听证应当制作笔录,由当事人和执法机构案件承办人核对无误后签字或者盖章。
第二十一条 行政机关作出行政处罚决定,应当制作编有号码的行政处罚决定书。
第二十二条 行政处罚决定书应当向当事人宣告,并当场交付当事人;当事人不在场的,应当按民事诉讼法的规定送达当事人或者当事人指定的代收人。送达处罚决定书,必须由受送达人或者代收人在送达回证上记明收到日期,并签名或者盖章。
受送达人拒收处罚决定书的,送达人应当记明拒收的事由和日期,将处罚决定书留置受送达人住所或者收发部门,即视为送达。
委托送达的,应当委托行政机关送达。邮寄送达的,必须有邮寄凭证。
第二十三条 行政处罚决定依法作出后,当事人应当按行政处罚决定书规定的内容、方式和期限,履行行政处罚决定。
受行政处罚的当事人,在规定的时间内既不履行处罚决定,又不申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼的,由执法机构申请人民法院强制执行。
第二十四条 除行政处罚法规定可以当场收缴罚款的情形外,决定罚款的行政机关或者执法人员应当书面告知当事人向指定的银行缴纳罚款。
银行代收罚款的具体办法按国务院的规定执行。
第二十五条 执法机构应当在案件执行完毕三日内填写《医药行政违法案件结案呈批表》,经行政机关负责人签字后结案。
第二十六条 承办人员应当将案件查处过程中形成的全部文件、资料编目装订、立卷归档。
第二十七条 行政机关及其执法人员违反规定实施行政处罚的,按照行政处罚法的规定追究法律责任。
第二十八条 本规定中的时间规定均指有效工作日。
第二十九条 本规定由国家医药管理局负责解释。